深圳：未封顶不能放贷

7 月 4 日晚间

深圳楼市再传重磅消息

7 月 5 日起

深圳多家商业银行要求

个人住房按揭贷款

需在楼房项目主体封顶后才能放款

楼房项目主体结构未封顶不得放贷

7 月 4 日晚间，大型银行人士确认表示，" 主体结构未封顶不得放贷 " 的规定，自 7 月 5 日起认真执行。

记者查询到，" 主体结构未封顶不得放贷 " 的规定可以追溯至央行 2003 年发布的 "121 号文 " 及 2007 年发布的 "359 号文 "。

2003 年，央行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（下称 "121 号文 "）要求，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款，而购买商业用房则需要竣工验收后才能发放贷款。

2007 年 9 月 27 日，央行、原银监会联合印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称 "359 号文 "）要求，" 只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。"

近年来，有城市重申 "359 号文 "。2021 年 1 月，上海银保监局印发《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》（简称 " 上海 6 号文 "），强调要求切实执行 "359 号文 "。2021 年，人民银行杭州中心支行等三部门下发《关于进一步加强住房信贷审慎管理的通知》等均提及 "359 号文 "，其中包括" 只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款 "的要求。

资料图。图自深圳特区报。

为何银行会在此时重申这个规定？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，封顶以后才能发放按揭贷款是 2003 年 121 号文和 359 号文的明确规定。此后由于房价快速上涨，为了抢占房贷份额，部分银行就迎合开发商的需要，在按揭楼盘没有封顶的时候，打擦边球就发放了贷款。这也导致劣币驱逐良币，加上不良贷款率比较低，封顶前发放贷款成为潜规则。

他表示，由于开发商高周转的经营策略，挪用预售资金的普遍性，导致房屋交付出现困难甚至烂尾。其中，在封顶之前发放按揭贷款是重要的助推因素。当贷款被挪用之后，如果项目没有封顶，延期交付和烂尾的风险将会加大。

北京一位专注房地产法律事务的律师也表示：" 我们国家对于办贷时间是有严格的要求的。如果是住宅，只有在房屋所在楼栋的主体封顶后才可以放贷。而商业办公则更严格，需要整体完工后才可以放贷。"

他进一步表示，在办理的烂尾楼案件的过程中，发现一些业主非常听话，即使项目还没开始动工，只要开发商说可以办贷款了，业主们就去办了。最终提前放贷＋贷款没有转进监管账户会让房款彻底逃离资金监管，由此产生了一批烂尾楼。

他提醒购房者，一定要在住宅封顶后再去办房贷，并确保相关的房款转入对应的监管账户。