钛媒体注:本文来源于微信公众号凤凰WEEK *** 地产(ID:FHZKDC),作者 | 傅林林,编辑 | 曹蓓,钛媒体经授权发布。

新城换了基本盘

沉寂许久的民营房企新城控股几天前召开了一场股东会。

这场看似常规的股东会,高层回答了新城是否会爆雷、规模收缩等一系列市场关心的问题。但更重要的是,董事长王晓松透露出一个关键性信号,新城可以与一些港资企业比较,吾悦广场成为了新城的基本盘。

几个月前的年报中,新城仍旧坚持着住宅+商业双轮驱动战略,现在看来,重点似乎发生了变化。这或许意味着,曾经的十强房企、此轮调控中的民营示范房企新城控股试图扭转方向,走上另一条路。听起来,这更像是一家港资企业的作风,以租金收益为底层,住宅开发项目去做补充。

一方面销售在持续下滑,去年新城控股的销售同比下降34%,刚刚发布的销售月报显示,今年前五个月这个数字扩大到41.67%。不仅如此,新城控股的规模已经从原本的十强滑落至十七八位;另一方面,土地市场上,新城也已经有近五年没有实质性进账。

整个公司集中精力偿还纯信用债,公开市场‘爆雷’不太可能发生。王晓松说,而解决信用贷的方式,也是商业。这几年无论多艰难,公司每年基本上还是按期实现重资产商业的开业。这部分新增的商业可以用抵押贷款替换掉信用债。

也就是说,新城控股的所有赌注,都压在了商业上。但事实上,靠三四线城市起家的主打品牌、被新城作为基本盘的吾悦广场,也同样来到了十字路口。

新基本盘的双重任务

自2012年开设首个商场以来,新城已经在全国布局了198座吾悦广场,这给新城带来了稳定的租金收益。

2023年,新城控股实现商业运营总收入113.24亿元,同比增长13.17%;实现不含税物业出租及管理收入106.31亿元,占公司营业收入的8.92%;物业出租及管理业务毛利74.31亿元,占公司总毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%;物业出租及管理毛利率达69.90%。

实现增长的一个很重要原因是新城在三四线布局的成功。

王晓松表示:现在三四线商业广场整体是比较均衡状态,大概10%地区面临过度竞争,10% 地区没有竞争非常舒服,剩下大部分都是均衡状态。

下沉三四线不仅让新城获得了大量在手项目,也为新城打开了更多的融资渠道。

王晓松在股东会上具体规划了吾悦广场的融资情况。公司通过坚持重资产的吾悦开业,从而实现从信用债到抵押的转化。目前,35座吾悦广场还有约300亿未抵押额度,另外还有15座没开业的重资产项目。未来有50座广场可抵押,足够有保障覆盖未来两年17亿的美元债。所以无论多艰难,每年都会去开一些重资产的吾悦广场,作为融资品的替代。

特别是在经营性物业贷用途放宽之后,商业资产给新城提供了更多的腾挪空间。

从行业现状看,存量吾悦的经营贷抵押率在30%到50%不等。最新的政策要求的估值更高不超过70%,这样对于没有做经营贷的广场我们会去申请,而经营性物业贷以前大行不做,都是城商行做,导致贷款的金额少,利率高,我们现在也可以将之前这种贷款进行置换。王晓松表示。

十字路口的两难

但对于新城的商管业务来说,市场已经与之前那个快速扩张的时代不同。更大的考验来自城市能级,在其下沉的三四线市场正在进入天花板阶段。

三四线城市因为人口相对固化,新增客源有限,只能通过客单价来提升广场消费金额,所以天花板会比较低,大部分能达到10亿-15亿销售额就已经不错了,未来不是我们拓展的方向。与之相比,一二线城市的商业广场客源增长弹性大,天花板会高得多。王晓松称。

除了不再继续向三四线扩张,另一个明显的变化是,新城正在退出一些三四线城市的轻资产项目。

王晓松说,很多轻资产项目,看上去一分钱没花,拿到了30%的收益权,但实际花费的精力比重资产还多。好的轻资产项目都在三四线,收益的天花板也在那儿,并不划算。

但是,重回一二线城市并不容易,这里的竞争更加激烈,市场也面临着整体过剩的局面,新城将要面临更多背景的强劲对手的竞争。

在股东大会上,有投资人表示,吾悦广场和龙湖天街对比有何优缺点,管理层并没有直接回答,但在投资人的视角来看,龙湖已经是新城在一二线拓展的对手了。

2023年龙湖商业已开业城市达20个,累计开业运营的购物中心达88座,租金收入达到102.8亿元,同比增长9%。新城控股实现商业运营总收入113.24亿元,但这是将近200座商场实现的。

除了龙湖,像央企华润以及一些港资企业,都已经在一二线热点城市盘踞多年。

中指数据显示,2023年全国共新开业3万方以上购物中心279个,总建筑面积近2500万平方米,新开业项目数量及面积同比均下降近三成,但一二线城市占比却同比提高11个百分点。

一二线城市的购物中心市场仍有一定增量空间,但规模有限。这势必使得企业加速在存量资产上继续竞争。一位商业地产从业人员坦言。

一位头部央企商业板块内部人士告诉《凤凰WEEK *** 地产》:目前行业整体不理想,项目要想赢得竞争,不仅要靠自身的经营, *** 资源、相关政策都很关键。我们现在拿项目重点是轻资产,重资产也会控制比例。而且从一二线城市商业竞争的格局看,留给新增的企业的机会不多了。

不过,在新城控股管理层看来,一二线城市还存在结构性机会,那就是资产价格。

目前,一二线城市很多存量资产经营不善,资产价格便宜,加上目前的低利率,可以进行一些收并购。如果REITs渠道打通,可以实现退出,这将是王晓松计划的一二线城市的路径。他将其比作,买瘦猪,养胖它,然后卖肥猪。

去年全国已有 4 个项目的REITs获批,今年的第二批项目有百联和大悦城。新城管理层在股东会上透露,公司已经有3个项目在准备REITs,不放弃年底获批的希望,申请成功与否将对新城商管业务实现转向产生重要影响。

住宅业务还在观望

与商管业务相比,新城的地产业务仍旧处于下滑的通道。

从销售额看,2023年,新城实现了合同销售金额759.83亿元,与2022年相比继续下滑34%,净利润下滑47.12%至7.37亿元。而且,这样的下滑趋势在2024年还在持续。

销售迟迟得不到改善,金融机构在融资方面就会有所保留。既缺少销售收入,又没有金融机构输血,房企的住宅业务只能进一步收缩。

这就是新城面临的困境。从2019年宣布暂停拿地之后,新城在土地市场就不再有动作了。唯一一次拿地,是在2023年1月的杭州,不过地块被质疑为招商代拍,拿地仅一周,其99%的股权 *** 给了招商。

除非看到公司的融资总额和有息负债是可以往上走的,十个大区能够自我平衡运营和开发贷的还款,再加上白名单以及借助吾悦广场的融资,这些能够保证公司的安全性,才会去拿地,现在还是在观望。

目前,新城还有2000亿左右货值,今年计划推出约800亿。

新城控股高级副总裁严政表示:各地政策都在陆续推出,今年去化应该可以完成。未来销售总体会规模缩小,但市场还在,我们将以销定产,逐步落地。

随着住宅开发业务的不断收缩,新城也开启了裁员模式,其中,一部分员工被分流到代建、商管、物业等业务板块中。

据了解,新城的代建业务现在在手项目40个左右,其中华北10个,江苏接近10个,业务主要来自 *** 平台区域性的商业配套,当地的民企,以及金融机构接手的纾困类项目。

而对于最新的政策,新城也有部分参与。

据了解,新城有140个项目,有近40 个项目获批白名单,合计已放款十几亿。部分浙江的二线城市和南京已有项目落实 *** 回购,都是吾悦广场配套的住宅项目,有建成的项目也有未开发土储回收。

曾经被被誉为民营房企五朵金花的旭辉、碧桂园、龙湖、美的置业、新城,现在都在过着艰难的日子,有的已经爆雷,有的在行业内已经没有声量。转弯的新城控股,能否依靠新的基本盘继续戴稳小红花?