没有90%得房率都不好意思卖房

经济观察报 记者 田国宝

8 月 27 日上午，在北京顺义一个新房项目的营销中心，销售人员告诉看房客户：项目不仅采用高标准商品房住宅建设方案（下称 " 高标方案 "），而且得房率也高，如此高性价比的项目在北京楼市不多见。

销售人员以一套三居室户型举例，该户型建筑面积 110 平方米，套内面积 92 平方米左右。但如果加上赠送面积，实际使用面积可达 110.5 平方米。按实际使用面积算，该户型的得房率超过 100%。

房地产供大于求，新房竞争日益激烈。一些新拿地项目，尝试通过提高得房率来加快去化。以北京市场为例，今年以来，高得房率的房地产项目开始频现市场，没有 90% 的得房率都不好意思卖房。

2023 年底举办的全国住房城乡建设工作会议提出，下力气建设 " 好房子 "，在住房领域创造一个新赛道。为了建设 " 好房子 "，2024 年以来，成都、贵阳、福州等多个城市出台新的《城市规划管理技术规定》（下称 " 新规 "），对原有建筑标准进行调整，尤其是对层高、挑空、阳台等指标放宽，为提升得房率创造了空间。

" 对购房者来说，高得房率才是实实在在的好处。" 在一家民营房企任职的高伟告诉经济观察报，房企在开发项目过程中采取高标方案、提升高得房率等一系列举措，不仅让购房者得到实惠，也有助于项目销售。

得房率

严格来说，一套房子的得房率是套内面积与建筑面积比，一般高层建筑的得房率在 70% 至 85%；多层建筑因公摊面积小，得房率相对较高。

不过，现实中一套房子的使用面积，除了套内面积外，还包括一些不计容面积，如阳台或飘窗的二分之一、设备间、露台等。所谓增加得房率，主要通过增加非计容面积实现，即以使用面积与建筑面积比来衡量得房率。

以上述北京顺义项目为例，名义得房率为 83.5%（套内面积与建筑面积比），但实际得房率高达 100.5%（使用面积与建筑面积比）。

在没有出台新规的城市，一个房地产项目想要提高得房率，一般通过 " 偷面积 " 来实现，主要增加阳台、设备间、露台等非计容面积来增加使用面积，尤其是别墅产品，" 偷面积 " 的情况较为普遍。

通常情况下，符合标准的阳台、飘窗按投影面积的一半计容，设备间、露台、挑空等部分，如果符合建筑标准要求，一般不计容。

以上述北京顺义项目的 110 平方米户型为例，该户型赠送的面积有两处，一处是位于北侧卧室外的设备间，大约 3 平方米。销售人员在现场介绍，交付时卧室和设备间之间有窗户和墙体隔离，业主收房后，通过外移窗户和墙体可以使北卧室面积增加 3 平方米。

另一处赠送面积是阳台，该户型南侧通体阳台连通两个南侧卧室和客厅，总长 10.4 米，进深 1.5 米，使用面积 15.6 平方米。销售人员介绍，阳台面积全部为赠送，交付时不封闭，业主收房后根据需要自行决定是否封闭。

该户型套内面积为 92 平方米，加上赠送的 15.6 平方米阳台和 3 平方米设备间，实际使用面积达到 110.5 平方米。销售人员表示，按照项目 83.5% 的得房率计算，该套房子的使用面积对应着 132 平方米的建筑面积。

对购房者来说，使用面积增加是看得见的实惠，背后看不见的是一笔经济账。上述北京顺义项目 110 平方米户型的赠送面积共计 18.6 平方米，按照当前 6 万元 / 平方米的销售均价，赠送面积的价值超过百万元。折合成单价，相当于降价了 16.7%。

高伟说，如果开发商直接降价，不仅面临被监管部门约谈的风险，还会引发老业主 " *** "。但通过这一方式，既实现了降价去化的目的，也避免了监管部门和老业主的 " 责难 "。

新规红利

2024 年以来，成都、贵阳、湛江、绍兴等近 20 个城市的规划和自然资源部门出台了新规，新规对包括住宅在内的所有建筑物的标准进行调整。高伟说，从得房率角度看，新规的意义来自三个方面。

之一，层高增加提升居住舒适度。按照原来的技术规定，住宅层高是 2.8 米，新规对层高的上限大幅度放松。如绍兴提升至 3 米，福州提升至 3.3 米，成都、贵阳、眉山、巴中等城市的上限提升至 3.6 米。

层高增加了，就有了将房子空间分成上下两层的可能性，可以部分增加使用面积。

第二，阳台等空间占整套房面积比例增加。按照原来的技术规定，一套住宅的阳台面积不能超过该套房屋面积的 15%。部分城市的新规对阳台比例进一步放宽，成都、温州等城市上限是 20%，眉山等城市的上限是 25%，贵阳、安顺等城市的上限可达 30%。即便按投影面积的一半计容，赠送面积也不小。

第三，放宽房屋部分区域的挑空比例。这一指标放宽更有利于低层和多层建筑，高层建筑施展空间相对不大。有些城市新规要求的挑空比例上限是 35%。一般情况下，挑空部分不计容，封闭起来就可以变成使用面积。

高伟说，新规带来更大的好处是，开发商可以部分实现 " 好房子 " 的建设目标，增加得房率，增加业主的居住舒适度；同时，开发商通过提高得房率、采取高标准建设方案等方式让业主获得更多实惠，以实现快速去化。

高伟所在的公司在华东某地与当地城 *** 司合作开发的多个新规标准的项目，部分户型的得房率可达 120%、130%。购房者购买一套建筑面积 100 平方米的房子，获得的实际使用面积是 120 平方米或 130 平方米。

如果购房者想要一套使用面积 100 平方米的房子，新规实施前，需要购买建筑面积 120 平方米的房子才能实现；新规实施后，只需购买一套 80 平方米左右的房子就可以实现。

换算成房价后，按照 3 万元 / 平方米计算，120 平方米的房子需要 360 万元，而 80 平方米的房子仅需要 240 万元，相当于房价打了六折。

谨慎实施

高伟说，虽然全国已经有近 20 个城市发布并实施了新规，但多数城市均谨慎使用政策，所以在房地产项目实际开发中，并不是所有项目都能享受到新规的红利。高伟公司在华东某地落地的项目中，仅有两成按照新规获批。" 新规只是放宽了上限，并不意味着你的项目就一定会按照上限批。" 高伟告诉经济观察报。

一位地方住建部门的人士告诉经济观察报，监管部门谨慎使用新规的一个重要原因是为了照顾存量项目。由于多数城市的住宅项目去化较慢，新规实施后，当地大部分在建、在售的住宅项目均是按照原来技术规定批复的规划。" 一旦新项目都按照新规批，老项目就更难卖了。" 高伟公司旗下也有不少老项目，虽然使出浑身解数，但多数项目去化依然不理想，" 如果我的项目旁边出来一个得房率 120% 的项目，我的房子还怎么卖？"

上述地方住建部门人士说，地方 *** 也比较纠结，如果新出让的土地不按照新规批复，多数开发商也不愿意参与拍地，" 很多开发商参与拿地，可能就是奔着新规去的，不按新规批规划，拿这个地还有什么意义 "。

对地方 *** 来说，出于照顾存量项目的需要，无法大批量按照新规批复项目；但如果不按新规批复项目，卖地又会受到影响。如何平衡两者，目前多数地方 *** 没有完美的解决方案。

在这种背景下，多数城市只是推出两三个试点项目，一方面用来测试市场反应，另一方面也在评估新规对存量房地产项目的冲击力度。

从目前新规实施情况来看，多数城市将试点项目留给了当地国企和城 *** 司旗下的房地产项目，目前民企只是通过合资形式参与项目开发。如高伟公司参与的新规项目的大股东为当地城 *** 司。

北京虽然还没有发布新规，但上述北京顺义项目也已在相关方面开始尝试，尤其是得房率层面已经更大限度地突破了原来的技术规定。该项目为北京市属国企开发的项目，另一家房企负责操盘，但没有持股。

高伟公司的新规项目入市后，取得了不错的市场反响，首期开盘的去化率均达到九成左右。