21 世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道
"517 新政 " 推出后，各地纷纷出台落地细则。据 21 世纪经济报道城市更新与大文旅研究院不完全统计，截至 2024 年 6 月中旬，已有湖南、陕西、湖北、河北等 26 个省份将首、二套房首付比例均统一下降至 15%、25%，并取消房贷利率下限。
从具体城市来看，二三线城市大多执行 " 首套房首付比例 15%、二套房 25%" 的下限；利率也大都有不同幅度的下调，目前个别城市的更低商贷利率甚至进入 "2 时代 "，即首套房和二套房贷款利率不高于 3%。
公积金贷款方面，门槛进一步下降。比如根据 *** 自治区住房资金管理中心的规定，对于首套房购房者，五年期以下（含五年）和五年期以上的公积金利率分别调整为不低于 1.36%、1.68%；对于二套房购房者，五年期以下（含五年）和五年期以上的公积金利率分别调整为不低于 1.686%、2.038%。 *** 也由此成为公积金贷款利率更低的区域。
相比之下，一线城市的信贷门槛仍然相对较高，但与调整前相比也有一定幅度的下降。比如，广州实行了 " 首套房首付比例 15%、二套房 25%" 的首付比例下限，商业贷款利率分别在 3.4%、3.8% 的水平。
市场反应：成交上涨，市场预期扭转初见成效
新政落地后，市场反应明显，尤其在一二线城市，一、二手房成交量普涨。中指研究院数据显示，随着新政落地，一二线代表城市普遍呈现以下特征：市场预期回升，到访量、带看量增加。
6 月，北京、上海、深圳二手房成交量均创新高。北京市住建委数据显示，6 月北京二手住宅网签量为 14987 套，环比增长 12%，同比增长 29.1%。这一成交量超过今年 3 月的 " 小阳春 "，创近 15 个月以来的新高。而网上房地产的网签数据显示，上海 6 月二手房网签量为 26374 套，环比增加 41.1%，不仅创下今年新高，也是 36 个月以来新高。中原地产数据显示，6 月深圳二手房网签约 4172 套，同样创下今年新高，也是 38 个月以来新高。
5 月 27 日，上海一系列购房新政出台，包括非沪籍可买外环内二手房、二孩以上家庭多发 1 张房票，首付及利率大幅下调、离婚和赠与不再追溯等 10 项主要内容。 6 月，上海二手房成交 26374 套，成为近 36 个月来的新高，单日平均成交套数为 879 套。其中，有 6 天单日成交冲破千套，更高的是 6 月 29 日，达到了 1210 套。
从周度成交数据来看，"527 新政 " 对上海新房市场的提振效果比较明显，新政后的两周，上海商品住宅（不含保障房）共成交了 27.7 万平方米，相比新政前两周增长了 10%。
据中指研究院数据，2024 年 6 月 1-16 日，上海二手房网签达 13381 套，比 5 月同期增长 82%。"527 新政 " 后，上海多家中介平台二手带看量及签约量都有所上涨。
北京也同样出现了正向反馈。从 4 月 30 日松绑 " 限购令 "，到 "517 新政 " 出台，再到 6 月 26 日推出落地措施，近一个多月来，北京楼市政策经历了三个重要节点。期间，北京二手房市场预期升温，二季度的成交量逐月提升。6 月，北京二手房网签量为 14987 套，环比上涨 11.99%，同比上涨 29.12%。
其中，6 月 26 日新政后首个周末，北京二手房日均成交量升至 1000 到 1200 套的区间，比之前的周末成交提高约两成。新房方面，开发商为冲击年中业绩，普遍加大了供应规模，并推出价格折让措施，从而使得周末新房交易升温明显。
整体来看，"517 新政 " 及相关措施的叠加效应产生了较为明显的效果。从几个重点监测的一二线城市来看，市场交易规模在新政后都有不同幅度的升温。
将视野扩展到整体市场，政策效果也已有所显现。根据国家统计局的数据，今年前 5 月，全国商品房销售额同比下降 27.9%，比 4 月收窄了 0.4 个百分点。同期的商品房新开工面积降幅也有所收窄。国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在分析中表示，这体现出楼市政策出台后，市场出现了积极变化。
市场分化，政策可持续性有待观望
但无论在新房还是二手房市场，抑或是城市不同区域，市场冷热不均的情况仍然存在。在成交小幅增长的同时，客户对后续市场持观望态度。
21 世纪经济报道城市更新与大文旅研究院认为，在成交量的变化中，需要注意三个特点：
1、 短期成交提升幅度不大。从数据面来看，多数热点城市在出台新政后的成交规模增长不大，只有少数城市的市场有明显起色。这既是由当下的供需关系所决定，也反映出市场情绪并未完全反转、购买力相对不足的现实。根据调研，在一些城市（一二线城市为主）的交易结构中，更多来自于长期观望者的预期转向乐观，因购房门槛下降而带来的新增需求入市规模，仍然低于预期。
2、 以价换量仍是主流。无论新房还是二手房市场，成交量的回温在一定程度上由价格的折让所促成，以价换量仍是当下市场的主流。根据国家统计局的数据，今年 5 月，全国 70 个大中城市中，有 68 个城市的新房价格环比下降，70 个大中城市的二手房价格全部环比下降。价格信号并未反转，同样说明市场信心尚未完全复苏。
3、 可持续性仍待观察。从 "517 新政 " 出台后的短期表现看，市场热度的确有所升温。但随着政策效应的释放，未来市场会持续升温，还是效应递减，似乎仍是未知数。从武汉的表现来看，市场对下一步的政策措施有所期待，并出现一定程度的观望，导致 6 月以来的交易规模有所下滑。这种情况仅仅是个案，还是有广泛的逻辑基础，还需进一步观察。
发表评论