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上半年百强房企销售总额超两万亿,千亿房企剩6家,保利稳居第一

界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 | 沈霄戈

6月30日,全国百强房企交出了半年度成绩单。

从第三方机构中指研究院、克而瑞等数据来看,在上半年各项大力度利好政策相继落地后,百强房企销售总额虽仍在下降,但同比降幅已连续4个月收窄,政策效应逐步显现。

据中指研究院数据显示,2024年上半年,TOP100房企销售总额为20834.7亿元,同比下降41.6%,降幅较5月继续收窄3.8个百分点。

其中,TOP100房企6月单月销售额同比下降19.55%,环比增长26.05%,均较5月份有所好转,典型企业如绿城中国、中建壹品、兴耀房产集团等销售增长强劲。

今年上半年,销售额超千亿房企还剩6家,较去年同期减少1家;百亿房企44家,较去年同期减少34家。TOP100房企权益销售额为14641.6亿元,权益销售面积为7961.5万平方米。

中指研究院认为,整体而言,“5.17”一揽子房地产政策的落地,对市场信心有较好的提振作用,短期核心一、二线城市活跃度有望持续一段时间,从而对全国市场带来一定支撑,但市场修复节奏整体仍依赖于居民收入预期的改善,全国新房市场短期或仍处于筑底阶段。

房企销售分化

2024年上半年,各阵营房企销售额均有所下降。

其中,TOP10房企销售额均值为1029.6亿元,较上年下降33.2%;TOP11-30房企销售额均值为259.5亿元,较上年下降46.9%;TOP31-50房企销售均值为113.8亿元,较上年下降52.8%;TOP51-100房企销售额均值为61.4亿元,同比下降45.7%。

从前十房企来看,依然为保利发展、中海地产、万科、绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发房产、滨江集团、龙湖集团和越秀地产。保利发展稳居“宇宙之一房企”,上半年录得销售额1733亿元;中海依然排第二,实现销售金额1483亿元;万科继续排名第三,销售额1267.2亿元。

值得一提的是,2024年中海开始猛发力,在上海、深圳、北京等热点城市实现多项目热销。以上周为例,中海迎来4个项目开盘,北京中海京华玖序、上海的中海领邸玖序和中海顺昌玖里&恒昌玖里、深圳深湾玖序,单价最贵的达到29.8万元/平方米,四个项目共卖出约282亿元。

正因如此,中海与之一名保利发展的销售额差距日渐缩小。今年1-5月两者相差为296亿元,到6月,保利的销售额只高出中海250亿元。

中建三局旗下的中建壹品今年更是一路直上。中指研究院数据显示,今年前6月,中建壹品录得销售额269.4亿元,位列行业第18名。而在今年1-4月和1-5月,其销售额分别是105.2亿元、180.8亿元,排名则是第28、20名。

这也符合中建壹品的扩张策略。在今年年初的2024年工作会议上,中建壹品党委书记、董事长徐超就曾明确提出,要提高区域站位,全力冲刺全国房企20强。

上半年销售成绩单中,排名上涨的还有中建洞孚、中国铁建、象屿地产等房企,国央企优势明显,而旭辉、美的置业等民营房企的销售额已到20名开外。

基于对市场的谨慎态度,2024年房企销售目标设定也相对保守,维持在近年平均水平。

2024年上半年,从典型房企销售目标来看,仅越秀地产、天地源提高了销售目标。以越秀地产为例,2023年的销售目标为1320亿元,而2024年增加至1470亿元,上半年录得557亿元,目标完成率为37.89%。

中指研究院认为,近年来,随着行业进入调整期,越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展,转而通过主动管控销售规模,追求更加平稳的发展。

从各城市来看,上半年一线城市业绩贡献持续增长,二线城市仍为业绩贡献主要来源。

2024年上半年,20家代表房企54.0%的销售业绩来源于二线城市,同比下降1.9个百分点,销售贡献率仍为主导。其中,一线城市销售业绩贡献率同比增长2.5个百分点至30.4%,是唯一占比增长的城市等级。

分企业来看,中建三局、越秀地产、中海地产等深耕一线城市北京、上海、广州,一线城市销售贡献率均在50%以上;美的置业、新城控股布局偏向三四线,超过40%的销售业绩贡献来源于三四线城市。

建发逆势拿地夺下之一

上半年销售额排名第七的建发房产,成为全国拿地之一名。

中指研究院数据显示,2024年1-6月建发房产拿地金额279亿元,位列行业之一;1-5月的拿地“冠军”是中建壹品,这次位列行业第二,拿地金额213亿元。

据界面新闻了解,建发房产在去年拿下2180亿元货值之后,2024年的扩张策略发生变化,要确保安全性,整体土储规模不能过大。其管理层定下的目标是:不能放弃好不容易得来的行业地位,就算不进,但也绝不能退后。

只是建发房产也没想到,2024年行业深度调整继续,大多数房企都开始“缩编”,就连保利发展、中海、招商蛇口、万科等房企在土拍市场出现的身影都不再频繁,于是在行业衬托之下,仅仅要求“不能后退”的建发,也能大步前进。

在建发的投资布局里,除厦门本地大本营外,上海、杭州是其“心头好”。仅今年上半年, 建发就在杭州拿下6宗涉宅地,仅次于滨江,并且拿下未科低碳国际社区这宗总价“地王”,总拿地金额约185亿元。

除建发房产、中建壹品外,排在行业前十的依次是绿城中国、滨江集团、华润置地、海开控股、中海地产、保利发展、中建智地、中国铁建。但在去年同期,还是华润之一、保利发展第二、中海第三、建发房产只排第四。

图片截自中指研究院。

去年上半年,越秀、招商蛇口、万科等还都位列房企拿地前十,今年上半年越秀地产以44亿元的拿地金额排第21名,招商蛇口以81亿元的拿地金额排第13名。

从新增货值来看,建发依然为行业大赢家,凭借608亿元的货值位列行业之一;华润置地以481亿元排名第二,中建壹品以470亿元排名第三,保利发展只保住了前十位置,排名第十,货值254亿元。

整体而言,2024年1-6月,TOP100企业拿地总额3801亿元,同比下降35.8%,相较1-5月降幅继续扩大。

中指研究院认为,今年4-5月,土拍政策频出,房企也在积极适应并调整战略。

一方面,对于优势地区的优质地块,房企投资积极性较高,竞争也更加激烈。另一方面,对于性价比不高的地块,房企拿地较为谨慎。土拍分化加剧,也导致房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。

尤其是民营房企,绝大多数已停止拿地,重心放在保交付和公司安全经营方面。

龙湖集团是行业为数不多还在积极土储的民营房企之一。2024年上半年,得益于稳健的财务盘面,龙湖集团在波动的市场环境下依旧保持平稳的投资节奏,在高能级城市获取土地。

截至目前,龙湖今年在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7个城市共获得7幅土地,总建筑面积51万平方米,权益建筑面积37万平方米,权益地价60亿元,平均溢价率仅3.6%。

1-5月,龙湖集团新增货值达到151.2亿元,位列民营房企第二。仅4月一个月,龙湖在北京、上海、成都、杭州连续收获四宗核心地块。

龙湖管理层在6月的股东大会上透露,龙湖在拿地策略上会“以销定支”,严守投资刻度,优中选优,把握好投资节奏。在投资的城市选择方面,会高度聚焦在一、二线高能级城市,同时也会密切关注政策和市场的变化。

现如今,各房企仍全力以赴“保交房”。

根据亿翰智库统计,2024年头部企业是“保交楼”主力, TOP10房企的交付套数超过整体的一半。其中,龙湖排名第6,1-3月共计交付住宅约1.5万套。

瑞银地产首席分析师林镇鸿表示,他在评级房企未来时,会非常看重哪家房企转变了商业模式,增加了商业地产的敞口,则可以产生更多的租金收入,让公司免受住房需求周期性调整影响。另一个标志是,哪些房企仍在购地,因为这决定了三四年后的盈利前景。