长沙去库存出招：支持“商改住” 停止新增类住宅项目规划审批

财联社 7 月 2 日讯（记者王海春）为加快推动存量公寓等类住宅商品房去库存，长沙出招了。

长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局今日联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。

通知明确，为支持企业盘活闲置存量土地、空间资源，结合市场需求调整完善规划条件和设计要求，加快推动存量公寓等类住宅商品房去库存促进房地产市场平稳健康发展，长沙在市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批。

对于已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。公寓等类住宅项目调整为住宅原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足套型住宅设计要求的小户型公寓不得进行调整。

此外，符合要求的公寓等类住宅商品房，经资规、住建等部门论证方案可行的前提下，由属地 *** 提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后，推动项目继续开发建设。

分析人士认为，长沙最新政策受到较高关注，很大程度上与通知中提到 " 类住宅可改住宅 " 等关键词有关，此举可简单概括为 " 商改住 "。

" 但需要说明的是，此类‘改’有两个前提。前提之一为，房企名下未出售类住宅，而不是业主现在持有的二手房类住宅。换言之，这主要是从房企去库存角度进行的。前提之二是，需要满足户型要求和规划调整要求。" 易居研究院研究总监严跃进称。

就长沙出台前述举措的背景，业内人士表示，在 5.17 吹风会上，自然资源部提出支持企业优化开发，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，更好适应市场需求。

" 这意味着出于支持优化开发角度，可以合理调整规划和设计条件，其中就包括非居住用地。长沙本次不仅在用地上做了调整，更在去库存的政策导向下，在存量建筑上也做了调整，突破比较大。" 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称。

其进一步表示，长沙等城市此前非住宅规划较多，供应量较大，当地最新政策，为探索存量房转为保障房预留了一定空间。此次长沙出台政策，符合条件的类住宅如果可以调整为住宅，这些具有户型小、价格低等优势的非住宅，可成为保障房的一个重要来源。这既能解决保障房来源，还能实现去库存，稳定商品房销售。

市场方面，据克而瑞数据，2024 年 6 月，长沙新建商品住宅成交面积 38 万平方米，环比、同比分别下降 7%、12%，较今年一季度月均成交量上升 75%。累计来看，今年上半年，长沙新建商品住宅成交面积 170 万平方米，同比降 51%。

严跃进认为，近几年各地均出台过 " 商改住 " 相关政策，但由于近期各方对于去库存政策予以高度关注，因此长沙此举仍然具有较强的示范性。

事实上，此前常州、大同等地，也出台了去库存政策。据克而瑞以及记者不完全统计，目前已有约 30 城出台政策鼓励收储去库存。

6 月 13 日，常州市房地产业发展与房地产市场调控联席会议发布楼市新政，加快征收安置方面，从供给端到需求侧，出台了多项新的重要举措。

政策明确，自通知实施之日起，非社会资本受让土地未实质性开工建设的安置房项目一律不再建设；一律不再新增安置房用地供应。常州还将收购商品房用于征收安置，对有安置需求的地区，可采取直接购买或房票方式购买商品房用于安置房。

大同也在 6 月 13 日发布《关于加快化解非住宅商品房库存方案》，诸多去库存措施中，最受关注的，是与收购、改建相关的举措。

方案显示，为盘活存量非住宅商品房资源，对已竣工未售出的非住宅商品房项目，可通过收购、长租等方式用作高层次人才公寓、" 创客空间 " 或其他公共服务设施。对已出让但尚未开发建设的非住宅商品房用地，允许按规定转型用于国家支持的项目，经批准可按 " 商改住 " 进行规划修改，并可适当降低商住配比。