二手房成交再破2万套，上海楼市淡季不淡

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“沪九条”新政效应还在继续显现，7月的上海楼市热度不减。

在传统楼市淡季，叠加高温，上海在“5.27”新政后交出了第二份成绩单。尤其是外环内二手房放开了非上海市户籍单身限购，直接促成了二手房数据不断拉升。继6月份二手住宅成交2.39万套，环比增加39.8%，创近3年新高后，7月二手房成交再破2万套。

根据上海网上房地产数据，7月份上海二手房市场累计完成交易量为20375套（统计口径包括住宅、商业、写字楼、车位等），较6月减少22.75%。

业内指出，虽然未能达到6月份成交量，但已超越3月成为今年成交量第二高的月份。而且，较之去年同期相比，成交量也增长43.66%。

与此同时，从近三年来的数据对比来看，7月的成交表现依然处于相对较高的位置，日均成交约657套。

如果从纯住宅来看，7月份成交量约为1.81万套，环比6月下降24.27%。

从成交总价阶段来看，二手住宅交易量最多的为200万-300万元总价段，占比高达24.59%；其次是200万余元以下价位段，占比约19.28%，刚需市场占主导。

分区域，7月份浦东、宝山、闵行稳居成交前三名，此外松江、嘉定、普陀三个区域也分别成交了1000余套。

上海安居客认为，二手房成交量尽管有所下滑，但7月份作为传统的楼市淡季，二手房站上2万套，在近几年楼市中，都算是不错的成绩。2022年7月-2024年7月份，二手房成交2万套仅有4次。对比前两年，今年7月份成交数据明显更好。

也有中介机构向界面新闻表示，7月份二手房市场表现不算好，比如上海1.2万套的月成交量，他们可以做到成交1亿元，但如今2万套的市场成交量，还是只有1个亿，“具体原因还在分析中。”

整体而言，虽然随着时间推移上海的政策效应有所减弱，但累计成交已赶超去年同期。

新房市场已恢复到平稳阶段。

据上海中原地产数据显示，7月上海新建商品住宅成交面积54.1万平方米，环比减少32.8%，同比增加0.4%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，进入7月后成交快速降温，从交易节奏来看，月初通常低开，成交面积只有10万平方米，此后继续在这一水平震荡波动，最后一周在供应支撑下略有反弹，成交总面积为12万平方米。

从空间分布来看，浦东贡献超过10万平方米，排名重新回到之一。嘉定表现活跃，成交面积达到7.7万平方米，排名全市第二；闵行区成交面积为7.4万平方米，排名从之一下降到第三。

从成交排名前十项目来看，单价6万元/平方米以上的中高端产品相对活跃，成交前十榜单中有6个是此类楼盘。

10万+产品虽然有一定延续性，但只剩下1个上榜，为位于杨浦区的保利琅誉，均价11.699万元/平方米，成交178套。此外还有一个均价接近10万元/平方米的楼盘，新杨思·上园均价约9.92万元/平方米，成交113套。

值得一提的是，7月份较为难得出现“4字头”的首改类产品成交排名之一和第三，分别是松江的招商时代潮派和嘉定的象屿远香湖岸，前者均价4.9969万元/平方米，成交235套，后者均价4.9198万元/平方米，成交150套。

基于高端产品成交活跃度相对减弱，成交均价进一步下滑，均价为66591元/平方米，环比下跌13%。

这与供应相关。

据上海中原地产数据显示，7月入市的新房项目有22个，项目数量比6月减少11个。7月总供应面积为50.1万平方米，环比减少44.1%。

供应结构方面较为均衡，3万-6万元/平方米的首次改善产品有11个，中高端产品有10个，剩下1个项目为刚需项目。从供应来看，针对性较强，刚需项目为崇明新城的楼盘，远郊区域去化有压力，所以针对性在区域内点状投放，不加重库存压力。

卢文曦认为，7月成交有一定下滑是预期内的事情，过了半年冲业绩的时期，7月又是高温天，传统淡季，种种情况都不利于交易向上。

“即便有政策利好推动，但市场总要有喘息调整，目前市场中冷热不均的现象还是比较严重，中高端产品没有特别优秀项目的情况下，成交量不会冲得特别显著。8月依旧处于淡季压力中，因此这种不活跃状态还会延续一段时间。”卢文曦表示。

不过近日，上海又一举推出多个热点高端项目，8月将再次上演“神仙打架”局面，预计热度会有所提升。

7月底，上海推出4个单价10万元/平方米以上的项目，分别是前滩百合园、融创外滩壹号院、锦园、越秀苏河和樾府，单价分别为17.12万元/平方米、17.1万元/平方米、17万元/平方米和10.357万元/平方米。

一周后，上海再推5盘871套房源，分别位于徐汇、闵行、松江。其中，位于徐汇区的中海领邸备受市场期待，均价14.2万元/平方米，即将入市120套房源。

以上这些新盘，大部分都会在8月份进行认购、开盘，可以说，考验上海豪宅市场的时刻再度来临。

以越秀苏河和樾府为例，124套房源4日累计认购超340组，认购率274%，确认触发积分制。

易居研究院研究总监严跃进认为，从近期国家统计局的监测数据看，上海房地产市场无论是同类城市表现还是历史数据表现，均呈现积极向好的态势。这和政策精准到位、市场需求积极释放、预期持续向好的态势有关系。

“而且从最近两个月的市场反馈看，包括市区二手房、改善型楼盘等表现更好，充分说明刚需和改善型住房需求正积极释放，此类态势有望延续。”严跃进指出。