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三年跌幅近10万/平,深圳一网红学区房价格暴跌

界面新闻记者 | 王妤涵

八卦岭宿舍是深圳有名的“老破小”,其位于罗湖和福田的分界区域,靠近百花片区,总占地面积约116万平方米,是深圳最早建成的区域之一。

早年间因学位优势、拆迁传闻,成为众多投资客的青睐之地,巅峰时期房价一度达到近16万元/平方米,在2021年初的成交均价也有14万元/平方米。

但这两年随着拆迁预期淡化,以及深圳开始施行大学区制、名校集团化的冲击之下,八卦岭片区的热度不断下降。到去年年底,小区的挂盘单价已回落至7万-9万/平方米之间。

进入2024年以后,八卦岭宿舍房价下跌的幅度继续加大。

据中介网站显示,八卦岭宿舍的最新成交的一套1室0厅的房源,成交价只有40415元/平方米,27平总共只卖出了113万,创下了近年来的新低。除了成交价格的下跌,该套房源的成交周期也长达1176天。

同一小区,三个月内卖出的另外一套房子也只有56889元/平方米,与2021年初的价格相比跌幅近10万元/平方米,总价算下来跌了近300万元。

最新成交情况 截图来源:链家门户网站

值得关注的是,八卦岭宿舍并非个例,而是深圳众多“老破小”的缩影。

2021年8月,深圳发布了《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》,其中提出“推行大学区招生、建立教师交流制度”。

在实行大学区制、名校集团化的冲击下,2021年底深圳的学区房开始降温,均出现了不同幅度的跌量和跌价。

与八卦岭宿舍同在一个片区内的光纤小区,高峰时期单价有6万多一平,现在的小区均价只有41297元/平方米。

在罗湖,曾经同样因学位优势爆火的“老破小”旭飞华隆园,今年4月的成交均价也只在4.12万元/平方米左右,2021年其成交均价还有11.96万元/平方米,三年间已跌去六成。

“这些‘老破小’大多是1990年代的单身公寓和员工宿舍,面积小、房体老旧、居住环境差是通病。当初因为学位把价格炒了起来,泡沫很大,现在房价都在跌,所以他们更难抗住”,福田区一名置业经理对界面新闻表示。

在行业整体下行时,靠这种学位单一利好炒起来的“老破小”,只会跌的更多。在泡沫褪去后,价格回归理性也是必然。

而抛开学区房,从二手房市场整体来看,深圳的二手房价也一直在下降。

据国家统计局最新公布数据显示,5月份深圳二手房价格下跌了1%,已连跌8个月。另据乐有家研究中心统计,目前深圳全市二手房挂牌均价为6.78万元/平方米,比1月下跌了6%,与5月实际成交价6.27万元/平方米也更加接近。

从全国范围来看,5月四个一线城市二手房价格也全部下跌,北京、上海、广州和深圳分别下降了1.2%、1.3%、1.6%和1.0%。

“各地二手房普遍处于降价阶段,也意味着二手房价格泡沫的进一步剔除”,易居研究院研究总监严跃进对界面新闻表示。

今年4月,易居研究院曾在22城二手房成交报告中,选取“一线城市老破小类型的二手房价格”用来衡量二手房的价格泡沫。

据统计,2018年年底开始,二手房价格开始拉升,彼时价格为39454元/平方米,到2021年一季度达到历史更高点,为62284元/平方米,这时的价格泡沫已膨胀至58%。

随后受政策影响和市场自身调整,二手房价格总体下行,2023年上半年,各地二手房挂牌量激增,供求压力倒逼价格泡沫持续缩小,到了今年一季度价格价格只有41622元/平方米,回落到2018年底的水平,相比历史更高点缩水了33%,价格泡沫仅为5%。

(注:二手房价格泡沫=某时点二手房价格/二手房平稳期的价格-1)图片来源:易居研究院

这也意味着历经三年,一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除,二手房价格正在逐渐回归健康。

“另外,部分城市近期二手房已经有复苏迹象,二手房市场活跃不仅关乎居民家庭资产变现、住房置换与改善,还与房企去库存和资金安全紧密相关,这也也说明了现阶段价格调整对于引导预期有积极的作用”,严跃进指出。