杭州曾经的 " 万人摇 " 红盘幸福里 每经记者 包晶晶 摄
当年 " 万人摇 " 抢不到的房，如今反而能捡漏了。
四年前，创下杭州买房摇号纪录 "6 万人摇 " 的西溪公馆，以及多次开盘 " 万人摇 "、凭借一己之力带火整个板块的臻珹 · 幸福里，都在交付之后面临 " 破发 " 的尴尬境地。
近日，《每日经济新闻》记者采访发现，交房快两年的幸福里 89 平方米三房两厅，更低成交单价已经接近 3.1 万元 / 平方米。而据钱江晚报，幸福里项目首开含精装均价是 2.65 万元 / 平方米。
" 二楼成交价 280 万元，正常楼层 290 万元左右。" 据杭州德佑地产幸福里门店张鹏介绍，" 还有部分房源，比如三梯四户的超高层楼栋，成交价不到 3 万元 / 平方米。"
2020 年 6 月前后，杭州还没有实行限售政策，西溪公馆不少业主领到房产证之后就挂牌，当时更高单价曾接近 5.5 万元 / 平方米，但从 2021 年 6 月到 2023 年，每平方米跌了 1.5 万 ~2 万元不等。
"89 平方米，245 万元，价格还能谈。" 中介韩永对每经记者表示。粗略计算，西溪公馆单价已经降至 2.75 万元 / 平方米，相比开盘价 2.8 万～3 万元 / 平方米，算上当时高企的资金成本，已经是妥妥的 " 破发 "。
" 中间楼层 89 平方米户型 250 万～270 万元，低楼层房源价格上不去，只能降价。" 韩永说。
中指研究院华东大区常务副总经理高院生在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言：" 这批红盘开盘时其实价格是有倒挂的，随着这两年二手房价格下行，这些次新房要么跟之前买入价持平，要么只有极小的空间。如果当时有楼层溢价，叠加资金成本，确实能算‘破发’。"
据高院生介绍，即便是杭州最热的亚运村板块，也难逃这一尴尬境地。
据中指研究院，8 月杭州二手房成交量位居前三的项目分别为艮北新城杨柳郡、老余杭桃源小镇和亚运村桂冠东方，成交量都在 18 套以上。
亚运村三子——绿城桂冠东方、万科日耀之城、华润亚奥城共有近 4400 套住宅，当初开盘同样全城轰动，一房难求。
中指研究院表示，8 月初，绿城桂冠东方交付并办出大证，有接近 500 套房源挂牌，迎来了一波出货行情，但不足 5 万元 / 平方米的成交均价不及预期，也对钱江世纪城板块的二手房市场造成了冲击。
杭州二手房市场不行了？事实并非如此。
8 月杭州市区共计成交二手房 6298 套，日均成交 210 套，环比下跌 17.1%。这是杭州二手房市场连续高位成交四五个月后，首次明显降温。即便如此，6 月、7 月、8 月三个月的月度成交水平仍远高于 2023 年同期，也高于 2023 年 " 金九银十 " 传统购房旺季。
只不过在房价上，大部分房东都在经历 " 阵痛 "。
中指研究院数据显示，8 月杭州二手房价格延续平稳下跌态势，成交均价环比下跌 0.9%，" 以价换量 " 仍为市场主要特征。
" 价格下跌的情况也要分开看。" 高院生分析，" 有一些小区前期炒作比较早，价格基本上也触底企稳了，特别是一批均价从 2.5 万元 / 平方米左右跌到 1.6 万元 / 平方米左右的小区。杭州每个月都会有一些相对成交活跃的板块出现价格调整，比如 8 月的桂冠东方，所以导致整体均价表现为不断下行。"
对于 9 月，高院生判断：" 新房市场可能比前两个月略好，二手房目前量是稳住了，从 3 月开始连续 4 个月保持在高位，哪怕到 8 月有所回落，也属于受到季节性因素影响，市场整体需求基数还是相对稳定的。"
" 但二手房价格目前整体上没有看到企稳迹象，‘以价换量’仍然在持续。"
记者| 包晶晶
编辑|何小桃 陈梦妤 杜恒峰
校对 |程鹏
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