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中建智地超百亿操盘“北京宸园”，联合小股东江苏绿建却撤了

6月13日，北京上演了一场堪称“史诗级”的土拍大戏，北京朝阳“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组合地块以112亿元的高价成交。同一天，北京兴鼎房地产开发有限公司成立（以下简称为“北京兴鼎”），股东正是联合拿下上述组合地块的三家公司。

但是，就在这一地块按照计划进入开发节奏，联合体中的一位股东却悄然脱身，引发市场猜想。

小股东退出引发猜想

根据天眼查的信息，北京兴鼎房地产开发有限公司成立于6月13日，注册资本15亿元。此前股东为中建智地置业有限公司（以下简称为“中建智地”）、江苏绿建开发置业有限公司（以下简称为“江苏绿建”）、北京市朝阳城市建设综合开发有限责任公司（以下简称为“朝阳城建”），法人和董事长为中建智地的董事长樊飞军。然而，7月9日，江苏绿建退出北京兴鼎，股东只剩下中建智地和朝阳城建。

虽然江苏绿建撤离北京兴鼎，但上述相关地块的开发建设工作仍在推进中。7月17日，相关地块的规划建设得到北京市发展和改革委员会的批复。批复文件显示，该项目的建设地点为朝阳区酒仙桥街道、孙河乡、中关村朝阳园北区，规划总用地面积15.7万平方米，建筑控制规模为28.3万平方米（不含地下面积），建设内容为住宅、商业、多功能、幼儿园及配套设施等。

北京兴鼎已获北京市发展和改革委员会批复112亿元拿下的组合地块建设项目。截图来自北京市公共资源交易服务平台

此外，该项目的投资估算为142.5549亿元，所需资金全部由北京兴鼎房地产开发有限公司筹措解决。

在北京兴鼎成立之前，一家名为北京兴阳房地产开发有限公司（以下简称为“北京兴阳”）在5月24日成立，股东为中建智地和朝阳城建，两家公司分别持股97%和3%。该公司成立时，上述组合地块刚刚挂牌不久，5月29日则为该地块的挂牌竞价起始时间。北京兴阳显然有备而来，当时坊间已有传闻，称北京兴阳未来可能要承建酒仙桥、前苇沟等地块的项目。

当然，根据北京市发改委等官方部门发布的信息，上述组合地块的实际承建方最终为北京兴鼎而非北京兴阳。

在上述公司股东变化的背后，后加入、且占股不到1%的江苏绿建成为了事件的主角，业内也在讨论江苏绿建为何在这个时间点选择退出北京兴鼎？

对此，坊间已有多个猜想，其一是江苏绿建只是为了辅助中建智地顺利完成拿地任务的“工具人”，如今任务完成自然也要退场。

还有传闻则指出了江苏绿建的唯一控股股东江苏省建安建设集团有限公司于去年12月被执行股权冻结，控股股东的这一情况对于后续开发建设会产生不利影响。不过，江苏绿建控股股东的情况在北京兴鼎成立之前已经存在，这种说法存疑。

中建智地由中国建筑股份有限公司全资子公司中国建筑一局（集团）有限公司持股100%，近几年在房地产市场愈发受到关注。

从当前中建智地的发展来看，该公司在中国建筑一局的营收占比不断提高，已经从2020年的1.11%提升至2023年的9.38%，其净利润占比也从2020年的4.31%增长到2022年的17.55%。中指研究院发布的房企销售业绩统计数据则显示，今年上半年，中建智地销售额达到80.3亿元，排名第59位。

酒仙桥项目正式定名，销售指导价超十万/平

无论是何原因，随着江苏绿建的退出，北京兴鼎和北京兴阳的股东架构变得一致。与此同时，北京朝阳的这宗组合地块仍在兴鼎的掌控之中，这宗成交价112亿元的组合地块依旧颇具看点。尤其是该组合地块是北京首次采用将住宅用地与产业用地、商业配套用地一次性组合供应的方式供地，为城市综合开发提供了新的思路。

项目位置图。图片来自北京市规划和自然资源委员会

根据地块信息，这宗组合地块包括酒仙桥地块（1019-0005、0006、0007）、孙河乡前苇沟地块（3006-006、008、009、010、011）以及中关村朝阳园北区地块（2905-0017）。

其中酒仙桥地块临近东北四环，是这三宗地块中位置较为突出的一宗地，其建设用地面积约4.17万平方米，规划建筑规模约10.48万平方米，规划用途为二类居住用地、托幼用地。这一地块附近不仅有产业支撑，而且周边商业配套也比较齐全，最终商品住宅销售指导价为12.5万元/平方米，上下浮动8%。

7月26日，上述朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块公布案名，命名为北京宸园，销售指导价12.5万/㎡，浮动8%。

在北京，中建智地主推4大系列，包括“宸系”“府系”“璟系”“印系”，其中“宸系”的定位更高端。2022年，中建智地在望京片区还推出了中建宸园，定位高端洋房。根据北京市住房和城乡建设委员会，该项目目前已签约套数为233套，平均单价为8.85万/平方米。

孙河乡前苇沟地块则位于东北五环外，其建设用地面积约8.25万平方米，规划建筑规模约9.61万平方米，规划用途为二类居住用地、商业用地、机构养老设施用地、社区综合服务设施用地及社区卫生服务中心用地。相较于酒仙桥地块，该地块的商品住宅销售指导价较低，只有7.98万元/平方米，上下浮动8%。

中关村朝阳园北区地块的建设用地面积只有约3.28万平方米，规划建筑规模约8.21万平方米，规划用途为其他类多功能用地。

从住宅建设来看，北京链家研究院院长高原对此表示，这次土地出让在酒仙桥、前苇沟地区形成定位不同、梯次明显、供给稳定的住宅产品，对整个朝阳北板块形成住宅“锚定”。

这一项目是在北京朝阳提出“南部崛起、东部跨越、北部提升”的发展战略之后诞生的。高原表示，此次土地组合中建筑面积近四成为城市配套，包括托幼、机构养老、社区综合服务与社区卫生服务等多重配套。这意味着未来朝阳北部片区教育、养老、卫生等现实问题将得到有效解决，片区的面貌与生活环境也将更加良好，对在这一片区工作、生活的人群带来显著利好。

但他也提到，此次土地资金体量大、开发难度高，需要开发企业承担产业、要素导入的主体作用，才能够推动区域整体发展革新，也需要具有多重资源的调度、管理能力才能真正共享城市发展红利。此次拿地已开发企业向城市运营方向转型，也是房地产发展新模式的直接体现。