21 世纪经济报道记者李莎 北京报道  近日,河南信阳出台楼市新政,明确当地房地产主管部门不再对新建商品住房销售价格进行指导,开发企业按照市场供求自主定价进行销售、办理商品房预(销)售许可(备案)手续,并在售楼部公示一房一价。

多地取消新房限价,房价涨跌逐步回归市场

包括信阳在内,中指研究院统计发现,今年以来,沈阳、兰州、郑州、宁德等多地明确不再实施新建商品房销售价格指导,即取消销售限价。阳江、珠海、芜湖等城市也优化了限价政策,如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向 21 世纪经济报道记者表示,放松新房限价有价格可以上调或者下降这两层含义。一方面,在改善性住房需求和建设 " 好房子 " 要求下,放松甚至取消一些优质项目的价格限制,客观上可以助力提振当地的房价预期;另一方面,当前房地产市场仍在调整中,新房销售不振,房企面临资金压力,有降价销售尽快回款的诉求,放松甚至取消新房限价,有利于提高开发商定价的自主性。

多地新房不限价

近日,郑州发文指出,郑州住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导,开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预(销)售许可(备案)手续。

国家统计局数据显示,2023 年 5 月开始,郑州新建商品住宅销售价格指数环比开始下跌,到今年 7 月仍未止跌,已经连降 15 个月。今年 7 月郑州新建商品房销售价格指数环比下降 0.8%,同比下降 6.9%,环同比降幅较 6 月均有所扩大。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,郑州取消新房限价,一方面是开发商存在大幅度降价促销现象,另一方面,郑州将价格自由调整的权利给到开发商,免除二次申请条件的冗余流程,有利于开发商更好地促销,缓解资金链紧张情况。更重要的是,取消商品房限价,意味着新建商品房自由定价、自由波动,买卖双方自负。

今年以来,兰州、沈阳、郑州、宁德、信阳等多地明确不再实施新建商品住房销售价格指导,新房销售不再限价。另外,阳江、珠海、芜湖等城市也优化了限价政策,如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

" 限价政策最早在 2010 年发布,目的是抑制房地产市场过热现象,至今已经执行 14 年。" 诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱向 21 世纪经济报道记者表示,自 2023 年下半年以来,市场进入下行周期,今年上半年新房市场不及去年同期,限制性政策逐步退出历史舞台也跟当前的市场背景息息相关。

王小嫱表示,取消限价,开发商可以根据市场情况自行定价,更加符合市场化定价机制,价格由市场供求关系决定。短期来看,当前新房库存量大,市场面临一定的去化压力,取消限价或使得房企针对去化不佳的项目降价跑量,回笼资金。但当前市场观望情绪已经在历史底部,二手房降价更为明显,个别新房项目降价对购房者的降价预期作用较小。

除了助力房企合理定价去库存,缓解房企资金压力之外,中指研究院市场研究总监陈文静向 21 世纪经济报道记者表示,新房价格回归市场,也有利于房企打造适合当地住房需求的好产品,是积极响应鼓励企业建设 " 好房子 " 的表现。

需要注意的是,一些城市部分地块出让时已经明确了不限价的要求。比如 7 月 30 日杭州滨江区白马湖地块出让,这是 2019 年 7 月杭州实施限房价以来,主城区首宗不限价地块,最终成交楼面价超 2.9 万元 / 平方米,溢价率近 40%。

杭州贝壳研究院院长上官剑向 21 世纪经济报道记者表示,该地块预计打造高层、洋房、叠墅甚至少量排屋产品。对比周边二手房,高层产品的价格在 4 万元 / 平方米左右,叠墅产品价格可达到 8 万元~10 万元 / 平方米。新出让地块产品品质提升,且不限价,价格预期相对更高,房企利润有保障。

限价政策将逐渐退出

回溯新房限价政策,陈文静表示,近年来,中央及各部委多次强调 " 稳地价、稳房价、稳预期 ",限价政策在过去市场热度较高阶段对稳地价、稳房价起到了重要作用。但 2021 年下半年以来,随着房地产市场环境的变化,限价政策带来的负面影响进一步突显。

陈文静表示,新房、二手房价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度,也无法反映市场真实情况,违背了政策初衷;限制价格下跌幅度也导致房企销售不畅,资金回笼受阻。与此同时,近两年监管部门多次强调要建设 " 好房子 ",也需要匹配的政策给予支持。在多个因素影响下,各地采取了一系列措施对限价政策进行优化。

但当前房价仍面临调整压力。国家统计局数据显示,7 月 70 城房价仍以降为主,各线城市新房、二手房价格均在下降。上海易居研究院副院长严跃进表示,截止到今年 7 月,70 城新房价格指数同比下降已持续 28 个月,二手房价格指数同比下降已持续了 30 个月。

陈文静表示,从各线城市房价趋势来看,一线城市短期房价仍有下行压力,但人口、资源集聚效应持续,随着限制性政策进一步优化调整,政策效果或将逐渐显现,房价依然具备支撑,有望逐渐筑底恢复。二线城市中,核心城市房价有望见底,普通二线城市企业降价促销预期仍在,房价下跌态势短期或将延续。三四线城市住房需求释放缓慢,对房价支持力度偏弱,房价整体或延续底部行情。整体来看,当前房价筑底企稳仍需要政策端持续发力。

长期来看,王小嫱认为,今年以来,限购限售政策逐步取消,限制性购房政策在逐步退出,限价政策的取消也是大势所趋。虽然取消限价短期或增加部分新房项目价格调整压力,加剧市场价格分化的情况。但长期看,限价政策的取消有助于促进房价由市场供需决定,进入市场的自由调节,从而寻求当前供需关系之下的房价合理值。