首创新北京半岛项目内。李叶 / 摄
自住很合适，但仍不建议投资。
中房报记者 李叶 天津、北京报道
" 我买的这套房，同户型现在的二手房价基本只有当时的三分之一，更有甚者降价到了更高点时价格的四分之一在出售。"
" 降价了现在也很难卖，只能先便宜租出去。早已过了投资环京项目的时候了，自住倒是很适合，基本降到底了。"
近日，一篇名为《我们小区房价跌到 39 万元，欢迎大家来天津武清和我做邻居》的文章在 *** 流传，阅读量已超过 10 万。文章提及天津首创新北京半岛项目有 83 平方米的二居室在高峰时售价超过 160 万元 / 套，而如今同户型已经出现了不到 39 万元 / 套的成交价。因房价的大幅下降，首创新北京半岛项目在小红书、抖音等社交 APP 上被热议。
6 月 22 日，中国房地产报记者走访位于天津市武清区的首创新北京半岛项目时，从多位业主、中介、物业服务人员、首创工作人员口中证实了上述情况。
"2016 年 ~2017 年初，是这个项目最火的时候，有高层房源曾达 2 万元 / 平方米的售价。一套 83 平方米的房子，价格正好是 160 万元左右。现在这边在售新房价格都降到 7000 元 / 平方米了，同类二手房源价格也就到了 40 万元 / 套 ~50 万元 / 套。" 一名当地中介人士向记者表示，有非常着急出售的降价到 39 万元 / 套也很正常。
记者注意到，2016 年 ~2017 年，是环京楼市最为 " 狂热 " 的时期，与众多环京项目一样，首创新北京半岛曾因北京楼市的外溢效应迎来 " 高光时刻 "，大量客户涌入。不过，与当时燕郊地区动辄 3 万 ~4 万元 / 平方米的地产项目相比，该项目的价格涨幅显得还算 " 低调 "。随着政策、疫情等因素影响，这类项目在此后都陷入了漫长的沉寂。
近 8 年过去，" 投资者 " 早已逃离环京楼市，留下来的 " 刚需人群 " 则有着不同的烦恼与期盼。
房价 " 膝盖斩 "
在首创新北京半岛的一处中介门店外，张贴着小区各二手房源的价格与面积信息。这些面积不同的房源总价从 36 万元 / 套到 200 万元 / 套不等。李叶 / 摄
驾车从京津高速高村收费站驶出不远，首创新北京半岛几个大字就出现在了记者眼前。
该项目是首创置业股份有限公司（以下简称 " 首创置业 "）在天津体量更大的一个项目，规划建筑面积 200 万平方米，分为多个组团先后进行开发，每一组团主打一种风格，并命名为不同的小区，包括：雪莱小镇、梅诺卡小镇、伊维萨小镇、采薇雅苑、禧瑞琨庭和多维时光等。
" 整个项目最早开盘的时间是 2011 年 10 月，主要是卖别墅，均价为 1 万元 / 平方米，后期加推的高层均价为 6000 元／平方米。" 上述中介表示，这个时期的购房客多是用于周末自住，定价也比较平稳，这个价格持续到 2015 年。
变化发生在 2016 年。
这一年，北京楼市 " 火爆 "，环北京楼市外溢效应突出，环京区域河北燕郊及天津武清都有许多投资客也涌入。虽然天津首创新北京半岛不及河北燕郊的一些热门项目房价涨得那么厉害，但价格也翻番，甚至出现过一房难求的情况。"2016 年 ~2017 年，首创新北京半岛有高层一度突破 2 万元／平方米，别墅则涨至 2.6 万元／平方米。"
然而，随着限购、疫情等多重因素，该项目迅速降温，房价直线下滑。
2017 年 3 月 31 日，天津正式发布楼市限购政策：在天津拥有 1 套及以上住房的非天津户籍居民家庭、拥有 2 套及以上住房的天津户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在天津（滨海新区除外）再购买新建商品住房；非天津户籍居民家庭在天津市范围内购买住房的，需提供在本市 3 年内连续缴纳 2 年以上社会保险或个人所得税证明。
由于大量客户来自北京，新政出台后满足条件的客户骤减，高层的二手房源在 2017 年 ~2018 年间，单价跌至 1.2 万元／平方米，别墅跌至 1.5 万元／平方米。
值得注意的是，天津在 2018 年 5 月 16 日发布的 " 海河英才行动计划 " 又一定程度为该项目带来了一定流量。
" 我在北京工作但没有北京户口，考虑到未来孩子落户和读书十分麻烦，于是通过‘海河计划’在 2018 年落户了天津。在中介的介绍下，我发现了这个离北京最近的天津项目，可以解决我面临的所有问题。" 项目业主李先生告诉记者，当天来看房的时候，售楼处几乎坐满了人，还有一辆辆的看房车拉着人进来。
2019 年下旬，李先生在售楼处购买了小区内名为禧瑞琨庭项目的房源。当时 69 平方米的一套两居室，单价是 1.68 万元 / 平方米，总价是 116 万元。此时当地其他项目的二手房源单价也在 1 万元 ~1.2 万元 / 平方米区间。
随后，是疫情肆虐的 3 年，从 2020 年 ~2023 年，首创新国际半岛内二手房源价格一路下滑，在 2022 年年底，二手房源价格基本 " 腰斩 "。进入 2024 年，禧瑞琨庭仍有新房在售，首创置业将该项目单价降为 7000 元 / 平方米左右，一套 69 平方米的两居室总价仅需 49 万元左右，二手房源降价则更甚。
" 现在的价格可以说是底部了，自住很合适，但仍不建议投资。" 上述中介人士向记者诚恳表示。
" 环京睡城 "
记者了解到，除了自驾以外，半岛班车也是当地业主往返于北京和天津之间的重要交通方式之一。李叶 / 摄
" 与投资客不同，我当初在这里置业就是为了居住，虽然价格确实亏了很多，但心态倒也算平稳。" 住在李先生楼下的一名业主告诉记者，当时购房也是为了把天津集体户口迁到个人户口，这样也就有了小孩在身边读书的机会。
该业主表示，这个项目比较方便的是配套了几所学校，可以让孩子从幼儿园读到高中。这边的学校包括，高村首创优才幼儿园、高村镇学府道学校（南开公能教育实验学校）、黑利伯瑞国际学校、天津市新城高级中学等。" 中途如果能有好的发展，再搬家也不迟，这也算是现在更好的选择了。" 他坦言。
与众多真实居住在首创新北京半岛的业主一样，他的工作在北京，每日往返于北京和天津之间。" 小区距离我工作的地方开车也就 40~50 分钟，这个通勤时间在北京是完全可以接受的。" 李先生说。
从 " 新北京半岛 " 这个项目名字上可以明显看出，该项目锁定的目标客群多为 " 北漂 " 人群。从位置上看，该项目所在的天津市武清区高村，紧邻北京市通州区，驾车上高速后 3 分钟就带到通州区永乐店检查站，是天津离北京最近的一个区域。
记者通过导航 APP 查看，从亦庄核心区出发，开车 30 分钟可以到该项目，从北京国贸出发，不堵车 40 分钟可到。" 小区有进京的半岛班车，每个工作日早上 6 点 20 分到 9 点 30 分有若干趟车进京，目的地是北工大地铁口。下午 5 点 30 分到 7 点 40 分左右，有从北工大地铁回来的班车。" 上述业主介绍。
该项目如今的入住率如何？
一名小区的物业人员向记者表示，" 禧瑞琨庭因为 2019 年才开盘，现在也没有销售完毕，所以目前只有 80 多户业主入住。但梅诺卡小镇、伊维萨小镇、采薇雅苑等其他老小区，入住率基本已经达 60% 左右。"
尽管如此，" 环京睡城 " 的印记仍旧明显。
" 白天只有老人和小孩在这里，大家都去上班了。" 李先生坦言，而且因为近几年的疫情，此前跟我们说好的一些商业配套也没有完全成型，周边的配套仅能保证日常的生活，几乎没有任何娱乐可言。好处是，这里的物价也比较便宜。
对于该项目的入住率、后续的配套规划，中国房地产报记者联系了首创置业华北区的相关的工作人员，该工作人员表示，项目的地块和产品线都比较多，需要先整理一下问题。
截至发稿，记者未收到回应。
发展几何？
记者走访了首创新北京半岛的商业区域禧悦时光，发现多数商户从事的是超市、饭馆、菜市场、药店、理发、中介等经营活动。李叶 / 摄
实际上，不只是首创新北京半岛项目，整个环京区域楼市近几年都进入了冰冻期。
2021 年，有报道称，环京地区的河北香河房价出现了 " 膝盖斩 "，单价直降近 70%，于是出现了有业主将房子 " 白送 " 的情况。" 我是首尔林荫大道的房主，因还款压力太大，房子想免费送给大家，只需要你把尾款帮我还了就行。"
2023 年，重仓环京的房企隆基泰和集团和华夏幸福先后宣布破产重整。
再看天津武清区整体的楼市状况，根据房天下数据，从 2021 年至 2024 年的 3 年间，武清整体二手房价格一直呈现下滑趋势。今年 5 月，其区域成交为 1090 套，成交量下滑了 16.42%。
对于这类项目的境遇，北京住宅房地产业商会会长黎乃超在接受记者采访时坦言，" 导致这类项目价格‘膝盖斩’及成交下滑的深层原因无非有两个：首先，全国楼市整体仍处于调整期，老百姓对于房地产市场的信心普遍不高，一二线城市楼市尚且还未修复，依赖于北京发展的环京项目受到的影响自然更大；其次，任何地区的楼市发展都需要考虑人口和产业问题，原先环京地区存在不少污染较大的老产业，近些年逐渐迁出，而新型产业的迁入和发展还需要时间，这些直接影响着人口流入和楼市发展。"
可见，无论是整个区域还是单个楼盘，只有人口和产业发展相结合，才能长期稳定健康发展，而这些正是环京区域众多项目所缺乏的。
不过，从长远来看，首创新北京附近产业的确有一定潜力。
在距其 1.9 公里处就是武清开发区高村科技创新园这一新地标。按照规划，该地标以及周边方圆数公里地区，是京津冀发展大数据产业的核心高地。根据官方介绍，创新园已入驻数据产业关联企业 240 家。
入驻企业中包括中国铁路主数据中心、中国电信京津冀智能算力中心、中国联通数字科技产业园及国内领先的 IT 基础设施服务提供商万国数据等。
武清开发区高村科技创新园官方网站显示，该园区已入驻数据产业关联企业 240 家。
在距离高村直线不到 10 公里的地区，是同样在发展中的武清京滨工业园。
官网信息称，目前，该工业园也已引进 12 个国家和地区企业 5000 余家，其中实体企业 300 余家，外资企业 29 家，世界五百强投资企业 11 家、民企 500 强投资企业 16 家，国家高新技术企业 91 家，形成以北京内燃机、博思特、科斐凯博等为代表的高端制造业；以本特勒、北汽海拉、上海延峰等为代表的汽车部件相关产业；以阿里巴巴、京东、当当网等为代表的电子商务业；以中金数据、中科院化学所、北化工高新院等为代表的现代服务业四大主导产业。
在诸多罗列的名企业和数字背后，或许蕴藏着新的人口机遇，这些利好多久能彰显，目前还无人知晓。
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