95后：对房地产最失望的一批人

房子刚卖，亏了 180 万

95 后可能是对房地产最失望的一批人。

相比 70 后抓住了房地产黄金期，80 后抓住了房地产黄金期的尾巴，95 后对房地产多少都有点怨念。

95 后（1995-2000 年）出生在互联网行业形成初期，伴随着房地产的轰轰烈烈长大，在成长的路上看到的都是日新月异，眼看着到了找工作、买房的年纪，移动互联网增长见顶、房地产开始走下坡路，一个带来了就业焦虑，一个带来了资产缩水焦虑，两大红利齐齐消失。

当他们进入社会，想买房的时候，听到的故事是这样的：

案例来源于雪球

而当他们攒了首付，咬牙上车之后，真实的故事是这样的：

案例来源于小红书

以及这样的：

早先买房的一批人，收获的是财富，而 95 后买房收获的是：学会了 " 好好爱自己 "，区别只在于 " 上车 " 时间点不同。

在相当长的一段时间内，靠买房赚钱一直被认为是一个不太有技术门槛的事情（如果有足够的启动资金），它不太挑投资标的，新房或是二手房、城区或是郊区，无非是赚多赚少的问题；不用刻意择时，只要买入并持有三年以上，基本上没有赔的。

更准确地说，这个时间段在 2000-2018 年。

2000 年之前，买房只是少数人参与的游戏，据国家 2000 年第五次人口普查的数据，当时住商品房的家庭占比只有 9.2%，经适房占比 6.5%，两者合计只有 15.7%。而自建住房的比例高达 26.8%，住公房的家庭比例更高，为 29.4%。

2000 年之后，城镇化提速，住房市场化提速，福利分房全面取消，买商品房才逐渐成为解决居住需求的主流选择。

2000 年第五次人口普查数据

在这个时期内，全国各地都在开发新区、城区扩容，以便能拿出更多的土地盖房子，2018 年、2019 年的房地产高峰期，全国房屋新开工面积增长到了 2000 年的 10 倍。

2000 年我国城市存量住房总面积为 65 亿平方米，而 2000-2023 年的十四年间，房屋新开工面积合计 313 亿平方米，相当于所有城市 " 膨胀 " 了 4.8 倍。

单位：亿平方米

这个时间段内的房价，如果以北京市为例，则增长了约 15 倍。2019 年，中国人民银行调查统计司专门成立了一个 " 城镇居民家庭资产负债调查课题组 "，对全国 30 个省（自治区、直辖市）的 3 万余户城镇居民进行访问调查，得出的统计学结论是：

城镇居民家庭户均总资产 317.9 万元，住房占比近七成，住房资产约等于 222 万元。

房产市场规模和房价的 " 双膨胀 "，产生了一个史无前例的买房红利期，很多人因为买房而 " 一夜暴富 "，有了人生之一笔被动收入。

那么，95 后是如何错过这一波大红利的呢？还要从 95 后的年龄说起。

大部分人实际上并没有多少钱

以第五次人口普查数据为依据，新中国之一波人口出生高峰出现在 1962 年 -1976 年的 15 年间，期间每年的出生人口都超过 2000 万，到了 2000 年，这批人的年龄来到了 24-38 岁。他们的人数，合计约 3.6 亿。

这批人是进城的之一波主力军。

之后，出生人口短暂下降到 2000 万人 / 年之下，1982 年再次上升，进入第二波生育高峰，这一次持续了 10 年，到 1991 年。2000 年时，他们的年龄在 9-18 岁，人数合计约 2.3 亿。

这批人是 " 进城 " 的第二波主力军。

为什么这么说呢？

2000 年，我国的城镇化率约为 36.1%，城镇常住人口不到 4.56 亿，农村人口超过 8 亿。

到了 2021 年第七次人口普查，城镇人口超过了 9 亿，居住在乡村的人口约 5.1 亿。

二十年间，城市人口多了 4.5 亿，农村人口少了 3 亿，城市 / 乡村的人口比例，正好颠倒过来。

而前述两波生育高峰的人口合计 6 亿人，按 2000 年之前约 1/3 的城镇化率粗略计算，其中有 2 亿人在城市，4 亿人在农村。假设这 4 亿人流向城市，则与 2000 年之后的城镇化率数据大致吻合。

所不同的是，第二波生育高峰的人，在成长期伴随着九年义务教育普及和大学扩招，等到他们大学毕业的 2004 年至 2013 年，又是社会工业化进程最快的时期，农村人口选择 " 进城 " 是人生发展的必然。

而之一波生育高峰中的 " 农村人 "，在 24-38 岁的年龄，正好进入 " 已婚已育 " 阶段，碰上了房地产被定位为支柱产业，市场化进程加速，前者需要 " 养娃 "，后者需要大量的劳动力，再加上工业化发展加速同样需要工人，所以，他们进城务工也成为必然。

而从农村进入城市，从小城市进入大城市的人，对于楼市就是 " 刚需 "，因为他们在本地城市中无房。

大量的 " 新增 " 买房需求因此产生。他们无法享受 " 福利分房 " 和经适房的配给式福利，只能通过购买商品房在城市安家。

他们不仅会涌进新房市场，也会在城市存量房中购买 " 老破小 "，为城市 " 老破小 " 房主提供了置换改善的启动资金，刚需带动改善的传导链条也由此形成，进一步为楼市规模添砖加瓦。

2000 年住房情况，数据来源：第五次人口普查

但 2000 年之后，房地产开发一直在加速，出生人口却进入了 " 瓶颈期 "，一增，一降，两者走出反差曲线，供需逐渐被拉平，而这个 " 拉平 " 的转折点就暗藏在 95 后的出生期内。

2000 年 -2023 年，单位：亿平方米，百万人

95 后一代的 5 年时间内，只有约 9000 万人出生，每年出生的平均人数比第二波生育高峰少了近 500 万，相当于每年少一个特大型城市人口。

更重要的是，之一波生育高峰和第二波之间，只间隔了 6 年，而此后，出生人口不仅反弹缓慢，切总量较低，2017 年之后更是快速下跌。

出生人口趋势

两条曲线走势反差加速的节点，大致在 2018 年至 2020 年，地产行业销售规模再创新高，但暗藏风险。

而这个时间点，95 后的年龄来到了 18-25 岁，正好是之一批新生代走上社会，考虑买房的时期。

而我国的新房实行的是期房预售制度，买了新房的 95 后们，签了合同之后，还需要再等 2-3 年才能拿到房子，等房子交到他们手里的时候，等到的是 2021 年之后漫长的楼市寒冬，房价进入下行期。

2021 年之后，全国新房市场的交易量每年下降 30% 左右，房产价值的下降幅度要低于交易量降幅，但均数约在 5-15% 区间，两年时间约等于跌掉一个首付，会导致家庭资产下降 10-20%。

与此同时，近 20 年的房地产高速发展，培养了购房者加杠杆买房的习惯，2000 年至 2022 年，我国住户部门杠杆率从 7% 左右上升至 71.8%，翻了约 10 倍。

当房价上涨超过银行贷款利息，房主就能获得超额的杠杆收益，但如今房价减值，再加上贷款成本，让坐在杠杆上的房主们感受到了资金的加速消耗。

于是房主们纷纷通过去杠杆优化家庭资产负债表，2022 年末，我国住户部门杠杆率为 71.8%，2024 年一季度，这一数据下降至 64.0%（中国人民银行数据）。

野村证券首席经济学家陆挺说，" 中国居民杠杆率的上升主要是由于 ‌ 房贷和其他消费贷款的增加。这种快速的上升在一定程度上反映了居民部门对贷款的依赖，尤其是在房地产市场中的投资行为。然而，也有观点认为，中国居民储蓄率世界之一，但实际上，大部分储蓄是由少数人贡献的，而大部分人实际上并没有多少钱。"

对多数人来说，" 房子是用来住的 " 怎么强调都不过分，但它更是一个普通家庭资产中最重要的组成部分。

房地产给不了 95 后安全感

房地产的作用，除了直接影响一个家庭的财富之外，还与社会资本的流动和上亿人的收入水平息息相关。

据第五次人口普查数据，2000 年时，在城市的就业人口中，建筑业与房地产业就业人口合计占总就业人口的 6.57%，合计约 195 万人。

根据国家统计局的数据，2021 年全国农民工总量达到 2.9251 亿，其中从事建筑业的农民工比重为 19%，数量达到 5557 万人，相比 2000 年增长 30 倍。

房地产业直接就业人口约 1012 万人，比 2000 年增长约 64 倍。两者合计近 7000 万人。

如今，从各家地产企业上市公司公告数据来看，" 缩编降本 " 是普遍趋势。据 CRIC 统计的 64 家上市房企员工人数来看，2023 年末 64 家上市房企总人数为 118.6 万人，同比减少 6.5%，对比员工人数更高峰 2021 年，则减少 16.6%。

伴随缩编的，降薪范围则更加普遍，更有部分企业存在欠薪现象，员工收入预期转向悲观。

因此，95 后不仅越来越不愿意买房，甚至也不愿意进入房地产行业工作，地产开发企业都在感慨：留不住年轻人了！

2000 年建筑业与房地产就业情况统计，资料来源：五次人口普查

在房地产加速时期，产业对 GDP 和就业的带动作用非常明显，2000 年时，占就业人口比例不到 1% 的房地产，增加值占 GDP 的比重已经达到 1.86%。

此外，房地产还有一个非常重要，但经常被忽略的作用：拉动地方投资，甚至是地方 *** 对科技创新的投入。

众所周知，我国很多城市的发展是投资驱动型，投资的钱从哪里来？土地出让金起到了非常重要的作用，也就是俗称的 " 土地财政 "。

在房地产高峰期，2021 年土地出让金 8.7 万亿，科技企业扎堆的北上广深等地区，都是土地出让金收入 " 大户 "，像杭州、苏州、南京、合肥、长沙这些主要二线城市，土地财政依赖度也都徘徊在 100% 左右。

土地财政依赖度高和土地出让金收入高的城市画像，与科创发展快、勇于投入的城市画像高度重合。

但过热的房地产是把双刃剑，陆挺认为：" 放到中国 2021 年这样一个背景下，也许可以做一点点类比，我们当时不是要面对高通胀，那时候通胀确实也不低，但是我们那时候是想解决国内的房地产问题。我们可能认为房地产价格过高，上涨过快，吸收了太多国内的资源。我们那时候也是希望执行一定的产业政策，要让中国不仅是富起来，还要强起来，我们要花更多的资源，放到核心的硬科技方面，我们要在芯片产业上有所建树。这样的背景使得我们在那时候推出了三道和两道红线。"

于是，在人口趋势和政策考量之下，房地产开始下行，从全民买房，转向对房地产 " 怯魅 "。

房地产市场规模下降之后，也对这些地方 *** 寻找新的拉动经济增长点和财政收入来源提出了新的挑战。与此同时，依靠产业健康发展拉动就业，避免卷向同质化，卷向人效和成本，也是我们面临的新问题。

同时，这也是 " 奔三 " 的 95 后在亏本卖房、拒绝内卷之后，在即将 " 而立 " 的人生阶段，不得不重新理解社会经济运行的新逻辑和新趋势，也要重新思考，不靠房产投资，如何才能积累家庭财富。