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业主预期走弱、让步租金，杭州二季度办公楼市场空置率略降至25%

界面新闻记者 | 杨冰柯

杭州办公楼市场空置率和租金正在趋势相悖，空置率略有下降，但租金仍然在下跌。

7月17日，根据仲量联行发布的2024年第二季度杭州商业地产市场回顾及展望。第二季度，杭州甲级办公楼市场平均空置率为23.3%，环比下降0.8个百分点。乙级办公楼空置率为26.5%，环比下降了1.7个百分点。第二季度，整体办公楼市场的空置率略降至25.0%。

杭州整体办公楼市场净吸纳量约为84157平方米。相较而言，乙级办公楼的净吸纳量表现更为强劲。

从具体行业需求看，科技互联网的需求占比28%，需求逐步企稳；金融的需求占比为20%，资本市场的不稳定性使得金融企业在短期内的需求趋于冷静。城市文化相关产业逐步回暖，影视、文化旅游、线下娱乐等细分行业的需求在不断回升。

空置率下降除了与行业需求本身相关，还与办公楼供应相关。

仲量联行报告显示，2024年第二季度杭州未有优质办公楼新增供应入市。但下半年，预计将有11个新增供应项目交付入市，将为市场带来约47万平方米的优质办公楼新增供应，杭州嘉里城一座等优质甲级办公楼也预计在2024年年底交付。

租金方面，截至2024年6月底，杭州甲级办公楼平均净租金为134.8元每平方米每月，季度环比下降0.9%。乙级办公楼平均净租金为101.8元每平方米每月，季度环比下降1.0%。

仲量联行报告称，2024年第二季度，从整个上半年的行业需求表现来看，第二季度杭州甲乙级办公楼租金水平仍处在下行周期。

从具体商圈看，钱江世纪城、未来科技城和黄龙的平均净租金跌幅较为显著，钱江新城子市场的平均净租金相对平稳。

仲量联行报告称，今年以来，办公楼业主普遍对市场基本面具有一定的走弱预期，多数希望以让步租金的形式来维持经营性收入的稳定性。

仲量联行杭州研究部经理孙懿文表示：“办公楼市场的修复发展是一个长期性行为。目前正值十四五规划的攻坚阶段，是中国深化产业结构调整的关键时期。各个主要产业和经济增长引擎都面临更深层次的转型升级。杭州的科技互联网、金融等主导行业也正面临着转型和提质升级，而后续的行业生力军尚不足以全面支撑市场的剩余需求，使得当前的办公楼市场发展充满挑战和考验。与此同时，办公楼新兴行业发展和变革正当时，企业和业主应顺势而为，把握先机。”

零售物业市场同样呈现空置率下降和租金下跌的趋势。

根据仲量联行，全市优质零售物业的空置率为8.9%，较上季度微降了0.2个百分点。其中，全市购物中心的平均空置率为9.7%，环比下降0.3个百分点。

全市零售物业租金维持跌势，整体市场首层平均净有效租金环比下降0.4%。零售物业业主通过对租金的调整以保证持续引入商户。

零售物业特征主要表现是，从2024年第二季度录得的新开店业态需求占比来看，餐饮类业态占新开业商铺的32%，海外人气餐饮相继开拓杭州市场。同时，国际潮奢品牌加码布局，香水香氛赛道涌动。

零售物业市场供应增量也不少，预计2024年下半年，杭州零售物业市场还将迎来3个新项目的开业，总体量达到28.8万平方米。另外，2025年杭州零售物业市场将迎来一个新的“供应小高峰”，多个高端优质零售物业将陆续进入交付期，比如杭州嘉里城、奥体SKP、杭州恒隆广场、新鸿基IFC等项目。

值得一提的是，第二季度，商办用地共成交19幅，出让总建面103.8万平米，环比下降11.61%。杭州市商办用地出让金额55.55亿元，环比上涨6.08%，居全国重点城市之一；楼面均价5350元/平米，环比上涨20.02%。单价地王为西溪单元XH1009-B1/B2/S2-03A地块，成交楼面价15526元/平米，总价0.575亿元；总价地王为牛田单元B1/B2-02地块，成交楼面价7104元/平米，总价11.452亿元。