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界面新闻记者 | 纪瑶
12月9日以来，公募REITs二级市场表现开始反弹。
Wind数据显示，12月9日至12月16日，中证REITs指数（932009.CSI）累计上涨2.48%。此前中证REITs（收盘）指数持续下跌，8月15日至12月8日累计下跌6.54%。
12月9日至12月16日，全市场已上市的54只公募REITs中，50只价格上涨，20只REITs涨幅累计超过5%，底层资产涉及能源基础设施、保障性租赁房、水利设施、消费基础设施、仓储物流等。其中，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏特变电工新能源REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏基金华润有巢REIT涨幅超过10%，10月底刚成立的银华绍兴原水水利REIT累计涨幅达到了9.25%。
表：12月9日-16日涨幅累计超过5%的公募REITs
公募REITs市场情绪也有所回升，Wind数据显示，12月9日至12月13日这周，全市场公募REITs的周成交额合计为29.88亿元，相较前一周成交额19.17亿元，增幅超过了50%。
有业内人士认为，近期REITs二级市场回暖主要受益于重磅会议释放的利好信号、国内利率快速下行、产品分红预期等因素。在利率下行周期中，REITs兼具股性与债性，投资价值日益受到投资者认可，REITs类资产利率敏感属性和红利属性日益凸显，长期配置价值也随之显现。市场预期在适度宽松的货币政策下，利率和流动性宽松将会明年得到更明显的体现。
招商基金基础设施投资管理部专业副总监万亿表示，具体结构来看，直接受利率下行利好，分派稳定的保租房REITs表现居前，其次是分派率高，行业整体表现具有较强韧性的新能源、水利设施、消费等行业，行业和风格轮动效应明显。本次上涨的背后，折射出当前REITs估值合理，基本面韧性十足，受益于利率水平下行和机构资产荒延续，其利率敏感属性和红利属性正在逐步被市场发掘。
截至12月16日，全市场共有59只公募REITs成立，发行规模合计约1600亿元（不包含扩募）。2024年，有27只公募REITs成立，发行规模合计超600亿元。从发售情况看，不仅是机构机构投资者，公众对公募REITs的认购也热情十足。年内上市的公募REITs中，多只产品公众发售部分一日售罄并进行比例配售。
Wind显示，有5只公募REITs已募集结束，等待成立或上市交易，还有7只公募REITs等待获批。
展望2025年，广谱利率下行叠加资产荒环境，公募REITs能否在大类资产配置中发挥积极作用？后市投资机会是什么？
有公募人士认为，REITs市场在供需端同步发力的基准情形下，或维持结构市特征，板块表现依循基本面差异分化，若宏观政策进一步加码，强周期REITs项目的经营基本面或有望改善，消费、一线城市产业园以及货运占比较高的高速项目或率先受益；而弱周期板块则或更多围绕均衡利差进行交易，需要关注资产稀缺性与长端利率波动影响。
从投资机会看，当前REITs投资，一级市场估值审慎，对于二级溢价较高且具备抗周期属性的业态，如市政环保、保租、能源、厂房等值得重点关注；二级市场首推消费业态，保租房及厂房可择机逢低布局，并建议优选板块内高股息的标的。
中长期来看，监管有望从专项立法、引入增量资金、加强主动管理等方面着手推动REITs市场高质量发展。
招商基金万亿预计，（在上述内容逻辑不发生变化的）未来一段时间，REITs市场的阶段性、结构性行情或将延续，REITs的长期配置价值或将进一步凸显。行业来看，继续看好消费、公用事业、部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路可能获得超额收益，此外，直接受利率下行利好，分派稳定的保租房预计继续有不错的表现。
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