本文来自微信公众号:真叫卢俊 (ID:zhenjiaolujun0426),作者:远山,题图来自:AI 生成
拆迁一直是大家最关心的一大话题。
随着城市更新的步伐加快,多个城市大规模拆迁项目接连启动,很多项目都是之前喊拆喊了快十几、二十年了。
但今年很不同,不少城中村和旧改进度堪称飞速。
不论是前阵子成都上热搜后又辟谣的 " 拆迁潮 ",还是上海最近东安一村和二村轰轰烈烈的搬迁仪式。以及住建部最新发文公告的,计划新增 100 万套货币化安置等形式的城中村改造和危旧房改造。
难道是新一轮的拆迁潮又来了吗?
近期上海拆迁的规模可不小。就拿上海这阵子最热闹的,东安一村、二村片区旧城区改建项目来说。
10 月 14 日启动正式签约,仅 5 天就实现了 99.95% 的超高签约比例。
10 月 18 日刚举行了集中搬迁仪式,速度不可谓不快。
更重要的是,这是上海有史以来更大的单地块旧改项目,位置在寸土寸金的内环。涉及到的旧改面积超过 31 万平方米,产证数量足足有 6057 个,一万五千余名居民。
此次征收的房屋最早建于 1956 年,已经快要逼近 70 年产权。面积从 7 平方到 160 多平方不等,大部分都是 40 平到 60 平的小户型。
大家最关心的动迁补偿标准,也不是一般的高。加上拆迁费、拆迁补贴等,综合下来每平米差不多要 15 万 / 平。
图源 *** ,仅供参考
有报道提到,最多的一位业主名下有 9 套房,总面积不足 560 平,分到了约 8200 万元的拆迁款,直接一夜暴富。
这波集中搬迁后,该项目将进行拆除工作,并展开超大规模的整体开发,预计拆迁总成本约 500 亿元,后续开发总投资约 700 亿元(包括土地款和资金成本)。
感叹完这一波泼天的富贵后,再来看看上海市规划和自然资源局最新批复的各区 2024-2026 年最新的国土资源利用计划方案。
图源:上海市规划和自然资源局
从公布的储备地块数量上看,徐汇区最多,一共有 103 块,是绝对的拆迁大户。其次是浦东新区 86 块、闵行区 53 块、嘉定区 35 块、虹口区 29 块、普陀区 23 块,还有静安区 19 块、长宁区 17 块以及黄浦区的 1 块。
本次的土地补偿费标准也有了明显提升,整体上调 42%。更高等级的补偿费从每亩 9.32 万元涨到了 13.23 万元,更低等级的也从每亩 5.75 万元涨到了 8.17 万元。
各项拆迁征收工作正在大刀阔斧地推进,投入的金额也是史无前例。
除浦东新区因面积大,预算最多外,徐汇、虹口、普陀等中心城区的旧改预算显著增加,远超去年同期水平。
数据来源 *** ,仅供参考
上海这几年城市更新的重点都在 " 两旧一村 " 改造,包括零星旧改、不成套旧住房改造和城中村改造,项目多、任务重,难怪拆迁预算要给足。
像徐汇区的动迁款数额,更是连续三年增长,足以看出它城市更新的力度和决心之大。
这么巨额的投入,当然会带来城市界面的进一步更新提升,更显著的结果就是有大量房票和购买力流入市场。
据不完全统计,上海 2020 年到 2023 年,连续四年拆了快 10 万户,八成以上都是货币补偿。
今年拆的户数也接近 3 万户。
来源 *** ,仅供参考
手拿几百万拆迁款的客户,不管是选择新房还是二手房,都会成为推动置换改善的一个动力。
像东安一村已经有业主上车了普陀的新房。
还有部分热点城市也在大力推动改造。
不止是上海,随手在网上刷了刷。看到很多城市的居民都在感叹,今年的城中村改造推进比以往顺利很多。
要知道,城中村改造的之一道 " 拦路虎 " 是征收,没有庞大资金支撑,进度极难推动。只要资金到位,那速度绝对不成问题。
就拿大家最感兴趣的成都 " 疑似大规模拆迁 " 的消息来说,成都今年征地规模到底有多大,对比往年的规模是否有变化?让我们从官方数据来一探究竟。
年初成都 *** 工作报告指出,将加快推进实施 70 个城中村改造项目。
4 月,"2024 年成都城中村改造项目机会清单 " 出炉,涉及 32 个项目 600 亿投资对外招标。
图源:成都淘房志
今年以来,标志项目正式实施的 " 征收土地公告 ",成都共发布了 1-8 号,集中在成华区龙潭街道和武侯区华兴、金花桥等街道,征地面积总计约 45 公顷。
" 补偿安置方案批复 " 的公告,今年则有 1-39 号,总计 298 公顷土地,约合 4470 亩。
到 2025 年,成都目标完成棚改 1 万户、城中村改造 6800 户。
市场的兴奋背后,确实有一些政策利好。川渝地区得到国家战略加持,有新一轮基建投资的背景。成都自身又正好赶上国土空间规划批复、城市更新启动的关键节点。
这一系列因素叠加下,让大家对成都的发展有了更高的期待。
再来看华中地区的省会城市武汉。
这两年共划分了 33 个城市更新单元,包括大汉口 14 个、大汉阳片 4 个、大武昌片 15 个。
今年多地进行土地预征收,有汉阳、经开汉南、新洲、黄陂,涉及到道路、住宅、商业用地。
其中,吴家田片城中村改造项目尤为引人注目,占地面积约 749.7 亩。预计总投资将达到 70 多亿元,属于长江新城较大规模的拆迁。
杭州今年的拆迁户也将超过 2 万户。江干区涉及 3100 多户,拱墅区也有 5000 多户,萧山区近 6000 户,下城区涉及住户 2400 多户。还有上城区、西湖区、滨江区、余杭区、大江东的拆迁整治改造项目等。
据相关统计,部分城市今年的改造范围非常广泛。
资料来源 *** ,仅供参考
如此大规模的城市改造,资金从何而来?
从全国范围来看,截至 5 月 27 日,国开行今年发放的城中村改造专项借款就超过了 1000 亿元。涉及北京、上海、广州、武汉等 34 个城市的 376 个项目,支持建设安置房 100 万套,惠及村民、居民 53 万户。
图源:丁祖昱评楼市
专项借款由于成本低、期限长,大大缓解了各地 *** 在前期征收安置阶段的资金压力,帮助新一轮的城中村改造提速。
与此同时,现在的拆迁赔偿方式也在不断优化。上海、广州多地都对旧改征地补偿方案进行了改善,以更好地适应城市发展的需要,和满足被拆迁居民的需求。
一方面给拆迁户提供的房源选择更多样,不仅地理位置优越,交通便利。而且产品力有了很大改善,电梯、地下停车库都有配备。
上海现在甚至还有全精装交付的动迁房,完全按照远高于市场的标准在交付。
走到改造过后的街道上,你确实分不清这里到底是一个动迁房小区,还是一个商品房小区。
除了传统的货币补偿和产权调换外,有的地方的新标准还增加了综合补偿方式。
为什么最近这么多城市都爆出要拆迁?
新一轮拆迁影响到的不仅仅是拆迁户。对一个城市而言,拆迁势必会带来城市面貌的翻新。
从最新国家会议的政策方向来看,将通过货币化安置等方式,新增实施 100 万套城中村改造、危旧房改造。
图源:国新办会议
很多超大城市背后其实都有大体量的城中村,不只是上海,深圳、广州都是如此。
从某种意义上来说,城中村是城市这么多年发展的见证者,也和房地产投资与需求息息相关。
当前新一轮房地产发展过程中,城中村改造工作将成为消化住房库存的重要动力。
此次明确提及货币化安置,和 2014 年的模式有较大相似性。相比房票安置,货币化安置在拆迁和去库存方面更具优势。在释放购买力和 *** 流动性的双重影响下,将有巨量的购房需求被释放。
机构数据显示,未来 5 年,超大特大城市城中村改造预计带动 10 万亿元投资,对房地产市场形成有效支撑。平均到每一年,其带来的住宅新增需求约有 4400 万平方米。
城中村改造有利于盘活存量资产,提升城市功能。
不光有城中村,还有危旧房。
也就是说,市中心那些房龄老旧的老破小、老破大,未来也有可能被拆迁。既能够为老旧小区提升居住环境,也是筹集保障性住房的重要方式。
对上海楼市来说,本身特质就是改善和置换客户占很大部分。
几个拆迁大区,黄浦、杨浦、虹口、徐汇的拆迁户一直都是主要购买力。
今年四五月的二手网签数据里,粗略估计有近 1/10 就是来自市区动迁户。
不可否认的是,全国的城镇化已经进入到了中后期,过了大拆大建的阶段。
上海像东安一村和二村这种大规模的拆迁小区,很难找出第二个。
现在各大城市更新的内容,更多是对现有的城市设施优化提升,是做存量优化工作。围绕中心城区做零星旧改,覆盖一些小规模、小体量的拆迁小区。
新一轮的城中村改造,可能也不是大家想象中的 " 传统大招 "。更重要的是为构建房地产发展新模式、房地产长效机制,提供摸索经验和助力。
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