界面新闻记者 | 杨冰柯
界面新闻编辑 | 李慎
头顶近200亿的短期债务，浙江最神秘的地产商新湖中宝（600208.SH）迎来国资入股，很快将在资本市场上改名换姓，但遗留问题却远远没有解决。
1994年，浙江温州人黄伟创立了新湖集团。2006年，新湖集团将旗下14家房地产公司通过定向增发的方式装入中宝股份，后改名新湖中宝。
黄伟在资本市场上攫得之一桶金后进入房地产行业，一度成为“温州首富”，但黄本人很少接受媒体采访并在公开场合露面。黄伟的发家历程，以及他低调的个人风格让新湖集团一度披上了神秘外衣。
在浙商地产圈看来，黄伟一直保持着“金融思维”做房地产：新湖土地开发周期普遍较长，黄伟2000年就手握大量土地但不急并于开发，坐等土地升值。
这种开发模式一度让黄伟和新湖积累了丰厚的“土地红利”资本，但随着地产行业进入高周转时代，新湖和黄伟的“金融式”地产开发模式遭到挑战。
当地产商们野心勃勃在规模上“大干快上”那些年（2016-2020年），黄伟的新湖中宝靠吃前些年的“土地”老本，并没有积极扩张。黄伟保持着土地的慢开发和待价而沽，把重心放在金融投资上，几年间，新湖投资了中信银行、温州银行、万得信息技术股份有限公司、杭州趣链科技公司等。
土储方面，除上海、杭州等个别城市外，新湖整体土地质量并不优质，主要在浙江三四线城市如乐清、平阳、舟山、温岭等。
土地的慢开发使经营性现金流不足，同时，新湖的金融投资回报短时间内不能满足其支付土地、开发等各种成本和债务。
其后，新湖干脆走上了“卖地求生”之路。据不完全统计，2019年-2020年，新湖中宝合计 *** 南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权，交易对价总计227.6亿元。
但即便如此，新湖的债务问题还是没有得到实质性缓解。同时，新湖持有的优质土地资产所剩无几，雪上加霜的是，房地产形势已大不如前。
2021年后，房地产行业进入急剧下行周期，大多数房地产商销售额大幅下降，新湖中宝2024年销售额却逆势增长，但这主要是因为新湖中宝去年同期销售额基数低。
2021-2023年，新湖中宝合同销售额297.36亿元、115.9亿元和29.25亿元，销售额急速下滑，这也使新湖自身造血功能急剧减弱，经营现金流严重不足。
根据新湖中宝2024年半年报，新湖中宝实现合同销售面积20.78万平方米，合同销售收入43.26亿元，同比上升22.62%和145.92%。实现营业收入126.19亿元，同比增长344.68%；归属于上市公司股东的净利润15.35亿元，同比下降4.84%。与多数同行一样，新湖增收不增利。
新湖中宝最令同行艳羡的是毛利率，根据新湖中宝中报，公司结算均价4.37万元/平方米，结算毛利率42.42%，该毛利率远高于同行。
但与多数地产商面临的问题一样，融资和债务问题难解。根据新湖中宝2024年半年报，公司期末货币资金余额59.71亿元；有息负债合计315.28亿元，占总资产的31.19%，较期初减少6.44亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计188.92亿元，占比59.92%，一年以上有息负债126.36亿元，占比40.08%。
近189亿的短期和一年内有息负债是新湖中宝手握货币资金的3倍，公司债务风险已站在“悬崖”边上。
大背景是，近三年来房地产企业融资遭遇困境，即便是万科这样的优质企业，在融资方面都捉襟见肘，虽然2024年以来，中央不断释放融资利好，但实际能惠及到浙江民企的利好少之又少。
黄伟开始筹谋抱国资“大腿”。2020年开始，新湖中宝先后在衢州成立了新湖智造、新湖城市发展、衢州新允科技合伙企业（有限合伙）、衢州慧景企业管理有限公司等公司。
2021年11月，新湖中宝把大本营从浙江嘉兴迁到衢州，次月就全部完成了迁址。
2023年2月，新湖中宝公告控股股东新湖集团与衢州市新安财通签署了股份 *** 协议，新湖集团欲向后者 *** 其持有的8.6亿股（占据总股本的比例为10.11%）， *** 价格为2.64元/股，涉及金额约为22.7亿元。
2024年1月，新湖中宝公告称，新湖集团以及其一致行动人恒兴力，与衢州国资旗下的衢州智宝签署股权 *** 协议， *** 所持公司18.43%的股份， *** 价款合计现金30亿元。
6月5日，经过连续交割后，新湖中宝完成第二次18.43%股份的 *** ，衢州国资成为新湖中宝之一大股东，合计持股达到28.54%。
至此，衢州国资合计投入52.76亿元，战略入股新湖中宝正式完成。
衢州国资在去年取得一个董事席位的基础上，还将向新湖中宝董事会推荐一名副总裁候选人，负责公司财务监督工作。
据新湖中宝公告，公司名称将变更为“衢州信安发展股份有限公司”，证券名称改名为“衢州发展”。
国资入股能救得活曾经的温州首富黄伟和他的新湖系吗？
根据新湖中宝2024年半年报，这家企业目前地产在售项目有沈阳仙林金谷、沈阳新湖湾、南通新湖海上明珠城、上海天潼里、上海昼锦华苑、瑞安新湖秋月园等。
上海项目是新湖更优质资产。报告期内，新湖天潼里已开售小高层去化近六成。上海位于黄浦老城厢核心的昼锦华苑（锦园）8月首次开盘推出33套房子，户型310-390平米，首日售罄，揽金18.27亿。
上海优质项目入市使新湖销售额有了一定保障，但对比其债务，却是杯水车薪。
此外，7月以来，新湖集团还陷入了员工理财“爆雷”风波。
自2012年起，新湖系旗下公司以“福利性产品”的名义，鼓励员工购买公司定制的由华鑫信托发行的信托产品，每年开放二次，或存续或到期还本付息。投资者一年期、二年期、三年期的收益率分别为10%、11%、12%，后续偶有波动。
根据投资者提供的文件显示，截至7月15日，华鑫信托·新湖集团单一资金信托尚有31.318亿元及预期收益未兑付；华鑫信托·信源5号 *** 资金信托尚有15.493亿元本金及预期收益未兑付。两者金额共达约46.811亿元。
记者拿到的一份投资者文件显示，上述信托理财的投资者大多都是新湖的员工以及亲友团。
上述投资者对界面新闻记者表示，违约后，他们就一直去新湖集团 *** ，但公司始终没有给予明确的回复。
直到员工大范围集结，几乎很少露面的黄伟在8月9日出现在了投资者面前。黄伟向投资者表示，“做生意做了四十来年，哪里知道我们一个几百亿资产被人抢走了，也是很意外的事情，希望大家跟公司共渡难关，我们的这个矿、资产一定会拿回来，拿不回来可能我要破产，我如果这样可能比你们要惨。”
黄伟口中的“矿”指的是新湖集团的控股子公司浙江新湖能源（持股比例85%）通过其全资子公司北京华易隆鑫贸易有限公司（以下简称“华易隆鑫”）持有的新疆宜化矿业有限公司41.08%的股权，目前华易隆鑫已列为被执行人，该公司所持有的新疆宜化矿业股权被浙江和湖北两地法院冻结。
但黄伟的解释和恳请并没有太大说服力，投资者们没有放下担忧，也不认可黄伟所说的矿产和自己投资信托的关联。目前来看，尚没有好消息出现，刚入主新湖的衢州国资也没有对外表态。
国际评级机构标普近期发文称，如果新湖中宝的自身情况没有发生任何显著的有利变化，其无法偿付债务(包括潜在的不良债务交换)的风险可能会随着公司流动性减弱而增加。同时，新湖中宝实际控制人变更为国有企业，可能有助于新湖中宝保持与银行和其他金融机构的关系，但此举可能无助于解决境外债券兑付事宜。
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